热点城市聚焦：一夜变天！上海楼市，开始跳涨了
热点城市聚焦：一夜变天！上海楼市，开始跳涨了
2024年12月刚过九天，上海楼市就呈现出显著变化！二手房成交量持续攀升，价格触底反弹，市场热度明显回升。同时，政治局会议释放重磅信号，提出"稳住楼市"，为房地产市场注入强心剂。本文将为您详细解析上海楼市的最新动态和未来走势。
12月刚过九天，楼市就干了一票大的！
一是、上海楼市率先止跌转涨；
二是、政治局会议引爆明年政策预期；
12月开局，上海二手房不仅延续了周末破千的势头，还出现了新的特点。
6号成交1015套，6月后，首次有工作日成交破千；
7号成交1312套，年内第二高；
8号成交1132套，连续三天成交破千；
12月前9天，累计成交8793套，
其中有4天成交破千，
日均成交977套，环比11月同期上涨13%。
照这个趋势，
12月上海二手房恐怕是要直奔30000套而去了！
成交价格的上涨，交易中心的爆火，购买周期的缩短，政策的预期...
都在表明，上海楼市真的要变了！
1. 价格上涨2.5%！二手房成交价格触底反弹
929新政出台后，二手房成交量总体有一定起色，
但就价格方面来看，
10月的成交价不仅没有止跌，
反而甚至创下了年内新低。
要说二手房市场真正意义上的反弹号角，
其实是从11月开始吹响的。
11月较10月最大的变化就是契税、增值税、个税的减免，
其中，契税是八年以来首次调整。
政策组合拳刺激下，上海二手房打了个漂亮的翻身仗。
11月上海二手房成交量连续两个月上涨，创下年内最高纪录，
纯住宅成交22108套，成交均价45935元/㎡，环比上涨2.5%，
一扫连续下跌颓势，创自4月后的最大涨幅，
成交总均价396万，环比上涨2%，套均面积86平。
11月上海成交的22108套二手房中，
刚需仍是市场的绝对主力，
95平以下的房源占比高达71.7%。
成交价均有不同程度的上涨。
此外，受税收政策减免影响最大的大户型改善房源增长明显，
145平以上房源增长27.3%。
从当前楼市现状来看，
上海二手房房价已经止跌转涨，
但短期的上涨并不意味着上海楼市已全面复苏。
尽管当前政策利好不断，
但市场的全面回暖仍需政策持续发力，
在此背景下，政治局会议首提“稳住楼市”。
2. 市场期待的重磅利好比预期来的更早
12月9日召开的高层会议定调明年的宏观政策方向，会议提出：
—超常规逆周期调节（首提）
—更加积极的财政政策（首提“更加”）+适度宽松的货币政策（14年后首提）
—稳住楼市股市（首提）
—全方位扩大内需
此次政治局会议延续了9月26日会议精神，
明确提出 “稳住楼市股市”，
进一步表明政策将继续支持楼市。
具体，怎么稳？几大方向已经明确。
3. 更加积极的财政政策的手段和作用
通常来说财政政策的手段主要包括：
预算、税收、财政投资、财政补贴、国债、购买性支出和财政转移支付等手段。
像今年提出的10万亿化债，以旧换新，超长期特别国债，增加财政赤字规模，
税费优惠政策等都属于财政政策，
2025年可能通过加大楼市相关资金投入，
也可能通过税收优惠等政策，
减轻房企负担、刺激购房需求。
具体来看：
预计2025年将大规模增加财政赤字，赤字率大幅提升至4%以上；
其次，地方专项债额度有望提升至6万亿元以上（包含2.8万亿元化债额度）；
第三，有望增发2万亿元超长期特别国债，一部分将继续用于支持“两重”（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）和“两新”（设备更新和消费品以旧换新）工作，一部分还可能用于支持新型城镇化建设。
增加财政赤字可增强市场信心、带动楼市需求；
提升地方专项债额度有助于去库存、支持保障性住房建设、缓解房企资金压力、推动城市更新等；
增发超长期特别国债能提供流动性支持、推动新型城镇化建设带动需求以及通过促进相关产业发展间接促进楼市平稳健康发展。
更加积极的财政政策将为稳楼市提供了有力的政策环境与资金支持。
说点人话，就是让买房人更敢买，房企压力变小，房子库存能消化，城市建设也变好！
4. 适度宽松的货币政策的手段和作用
货币政策方面，包括大家熟知的法定准备金率，基准利率等，
降低法定准备金率，可以增加货币供给、增加投资、刺激需求；
基准利率主要包括存贷款利率，贷款方面由7天期逆回购利率的下调引导LPR下调。
进而进一步优化房贷利率，降低购房者的门槛，释放购房需求。
普遍预计，央行将在明年采取更大力度地降息降准，
降准幅度约在100BP，
政策利率（7天期逆回购利率）下降幅度约在40BP，
LPR下降幅度约在40-60BP。
分上下半年进行，
上半年年中前预计降准50BP，
政策利率预计下降20BP，
LPR预计下降20-30BP。
目前全国平均房贷利率约在3.1%左右，
届时新发房贷利率将下降至2.8-2.9%附近，
当新发房贷利率降低之后，
存量利率后续也将随之下调。
同时，公积金贷款利率极有可能进一步下调。
2024年，公积金贷款利率已调降25BP，从3.1%降至2.85%，
而同期 LPR 累计降低60 BP，新发商业贷款利率降至3.1%左右，
商贷与公积金贷款之间的利差正不断收窄。
鉴于公积金的普惠性特质，
后续商贷利率若要继续下行，
势必要通过公积金贷款利率的适度下调来创造空间。
5. 2025上海楼市有望全面复苏
年末，上海楼市展现出强劲的反弹态势，
二手房成交无论是量还是价均有显著变化，
止跌转涨且成交量持续攀升。
政治局会议首提 “稳住楼市” 并明确一系列宏观政策方向，
2025年仍然是房地产利好政策密集出台和落实的窗口期，
在这样的政策利好与市场积极变化的双重作用下，
上海楼市，将率先全面复苏！
