深圳最保值的房子,都在这些核心区!
深圳最保值的房子,都在这些核心区!
在深圳房地产市场,租金回报率是衡量房子保值程度的重要指标。本文通过分析南山、宝安、福田三个核心区域的租金回报率数据,揭示了不同区域、不同户型的房价走势和投资价值。
年后的深圳,限购政策有所放宽,但大家的心态并未随之改变——不再追求所谓的概念和未来价值,而是更加注重稳定性和确定性。
年后期间,不少购房者咨询我们,普遍关注的问题包括:房价是否还会继续下跌?哪些区域的房子已经降至合理价位?要判断一套房子的房价是否合理、价值是否稳定,最好的标准就是看其能否提供持续稳定的现金流。因为能产生稳定现金流的房子,说明其价格在市场上是有需求的。
租金回报率:衡量房子价值的关键指标
租金回报率是评估房子价值的重要指标,它反映了房子每月能为买家带来的现金流。我们整理了深圳三个核心区域(南山、宝安、福田)部分板块的二手房租金收益率,先来看看南山的情况。
从板块上看,豪宅区的租金回报率普遍不高,前海作为价值预期较高的板块,小区的回报率也不够高。此外,小户型的回报率远高于大户型。例如,科技园板块回报率较高的房源多为小户型;蛇口、西丽以及南山中心的高回报率房源也以小户型为主。唯一例外是后海片区的蔚蓝海岸,100多平的小区能有1.85%的租金回报率,这说明该小区的品质受到市场认可。
再来看看宝安几个核心地段小区的租金收益率。
宝安整体的租金收益率低于南山和福田。宝中的租金回报率分化较大,多数房子的回报率在1.4%以下,仅少数能达到1.4%以上。花样年花乡的小户型是宝安难得租金回报率能达到2%以上的小区,适合刚需上车和上班族租房。在宝安,偏刚需的项目回报率较高,而改善型项目回报率较低,这说明宝安之前改善楼盘的炒作较狠,房价泡沫主要集中在改善盘。
最后看看福田的小区。福田与南山一样,高回报率的多为小户型。福田的租金回报率在三个区中最高,这说明福田的板块价值较为稳定,且房价已到低位。
在深圳,2%的租金回报率是一个安全线。相比福田,宝安的回报率依然较低,说明宝安的溢价要远高于福田。
买房建议:关注保值性而非高增长
高租金回报率、有现金流的房子未必是最能涨的房子,但一定是相对保值的房子。这些小区的价值支撑不是未来的预期,而是已有的居住价值。在当前市场环境下,有一套能稳定保值的房子,就已经足够。
如果觉得计算租金回报率太麻烦,可以关注另一个指标——小区流动性。高流动性的房子、高租金回报率的房子,共同点是房子能卖得出去、有人愿意给钱。
当前,福田和南山的房子性价比高于宝安。宝安的房价过去涨得过快,价格泡沫尚未完全消化。相比之下,福田南山占据优势地段的房源,价格泡沫反而不大。论性价比,当下买核心区真的比买宝中、碧海要高。买房想要确定性,大家可以把注意力回归核心区。