高位下落！长沙楼市，难了！
高位下落！长沙楼市，难了！
长沙楼市在经历了一轮短暂的成交量激增后，于11月份出现明显回落。这一现象不仅反映了长沙楼市的现状，更折射出其背后深层次的产业困境。本文将从成交量、房价、人口、产业等多个维度，深入分析长沙楼市的调整逻辑及其面临的挑战。
长沙楼市：高位回落
克而瑞湖南披露的数据显示，长沙市五区的商品住宅成交量在10月份达到年内新高，为50万平方米，环比上涨98%。然而，进入11月份后，成交量迅速跌至31.76万方，较上月跌幅超过3成。
按照克而瑞的划分标准，长沙市五区的商品住宅成交低于45万平方米为过冷，45万平方米到60万平方米为较冷，60万平方米以上为正常，80万平方米以上为较热，100万平方米以上为火热。从这一标准来看，11月份长沙楼市已重新进入过冷行情。
房价方面，根据国家统计局数据显示，长沙房价延续下跌趋势。10月份新房环比下跌0.9%，同比下跌6.4%；二手房环比下跌0.5%，同比下跌9.5%。
长沙楼市调整的逻辑
长沙楼市在长三角、珠三角城市陷入调整时仍能保持上涨，主要基于以下三个因素：
铁腕调控政策：长沙的房价控制得当，泡沫相对较小，房价收入比在全国大中城市中排名倒数第一。
温和式上涨策略：与成都类似，长沙采取温和式上涨策略，因此调整时间相对较晚。
人口虹吸效应：在强省会战略下，长沙持续吸引湖南省内人口。2022年，长沙人口逆势增长18.13万人，位居全国第一。
然而，从长沙统计局数据来看，商品房销售面积和销售额自2021年见顶后持续下滑。2023年，商品房销售面积较2021年高点下跌40.2%，销售额下跌33.8%。
今年4月份，长沙全面解除执行七年的限购政策，但市场反应依旧平淡。从经济增速来看，2023年前三季度，长沙GDP同比增长4.8%，与全国平均增速持平，但在万亿GDP城市中排名倒数第九。
长沙产业之困
长沙被誉为“工程机械之都”，拥有三一集团、中联重科等龙头企业。然而，随着工程机械行业整体下行，长沙经济增长引擎亟需新动力。
数据显示，2022年工程机械行业整体营收从9000余亿元降至8500亿元。受此影响，三一重工、山河智能等企业营收和利润大幅下滑。长沙工程机械产业集群规模企业总产值从2021年的2800亿元降至2022年的1990亿元。
从产业结构来看，长沙仅有烟草制造业一个千亿产业，制造业整体实力在全国排名仅第19位。
面对新兴产业的欠缺，长沙提出建设全球研发中心城市的目标，并启动湘江科学城项目。该项目规划范围达153.65平方公里，总投资227.9亿元，预计2026年基本完成建设。
湘江科学城布局“一轴、两带、六组团、八片区”空间结构，构建“三带三心多廊道”的生态格局，建设数字化、信息化、智慧化城市公共设施及公共空间。
蓝图已绘就，长沙能否实现这一宏大目标，还需拭目以待。