回迁房能否挑战商品房价格？两个案例告诉你答案

回迁房能否挑战商品房价格？两个案例告诉你答案

在杭州的房地产市场中，回迁房能否挑战商品房的价格？近期两个具体的回迁房项目案例为我们提供了答案。

马塍雅苑与百井人家：两个引人注目的回迁房项目

年终交付季，热闹的可不止商品房。顶级地段的回迁房，动态同样牵动人心。最近就有两个实例，一个是原建工新村变身的马塍雅苑。历经4年等待，最近已经启动选房，预计明年年初交付。它位于文一街小学+十三中的“双学区”范围内，将给文教区带来一大把小户型新房。

另一个则是恒隆边上的百井人家，前不久已经正式交付。它坐落繁华的武林商圈核心，是老杭州人心中的顶级地段，天气好时，高楼层能直接看到西湖。

据说，有业主想把自己小区更名为“百井恒隆府”，预期是卖8万元/㎡，甚至10万元/㎡。刚交付不久，已经有业主在某本地论坛上报价出售。一套85㎡两房高楼层，报价798万，单价接近9万4。这个价格，已经超过今年杭州交付的绝大部分次新商品房。

在如今的行情里，回迁房想挑战商品房的价格，还有机会吗？

百井人家：恒隆代建的高品质回迁房

带着疑问，我们参观了已经交付的百井人家。开车沿着延安路，一路经过武林广场、杭州中心、国大、百大、武林银泰，刚转进百井坊巷，你就能一眼认出刚刚交付的百井人家。

百井人家由港企恒隆代建，紧贴着正在建设的恒隆广场，由3幢新建的20多层高楼组成。南立面玻璃幕墙占比不低，不输给这几年交付的商品房。侧面和北立面虽然用的是真石漆和涂料，但在航拍镜头下，依然显得质感不错。在周边一众老旧的小区中，更是鹤立鸡群。

由于体量小，百井人家并没有设立围墙，而是采用了开放式的布局。搭乘电梯来到3楼露台，业主们共享这片空间，散步遛狗的地方有了，也算是弥补了小区没有园林景观的遗憾。

小区一共361户，户型60-122㎡，以两梯四户和三梯六户为主。公区主要铺贴瓷砖，风雨连廊也用上了玻璃栏板。当然，百井人家也不是毫无缺点。毕竟是回迁房，门禁管理相对松散，我们在探访时几乎没有遇到阻碍。再加上整体是毛坯交付，交付后邻居们的装修施工将是不可避免的。

地段与景观：百井人家的两大优势

毕竟是回迁房，谁给了百井人家业主卖到10万的勇气？还是地段和景观。武林商圈的含金量，都得都懂。顶级商场，想逛哪个，任君挑选。附近步行10分钟内，能到的地铁口，都有好几个。学区大概率是长寿桥小学+春蕾中学，也算是拿得出手的老牌学区。

如果挑地段，或许还有其他安置房能和百井人家一战。但说到景观，百井人家几乎就是无敌。乘坐电梯来到1号楼的27楼露台，这里可以直接俯瞰西湖。天气好的时候，不光直接看到断桥、白堤、孤山，就连“湖中三岛”阮公墩、湖心亭和小瀛洲，都清晰可见。仔细想了想，这么绝的西湖湖景房，我上一次见还是在嘉里中心逸庐。

再过两天，当西湖边跨年的人们，还在为挤不上地铁、打不到车而烦恼时。百井人家的业主，散个步的功夫就能走到家了。

杭州天价安置房的市场表现

杭州并不缺乏天价安置房、回迁房的先例。重视居住品质的杭州，近些年诞生了大量优质的“最美安置房”。远的有2018年的湖头陈花园，近的有去年集中交付的世纪城“6个华庭”，品质丝毫不输商品房。部分顶级地段的安置房，叠加学区效应，也曾创下过天价成交记录。

最典型要数钱学森学区+绿城代建的海潮雅园，曾在2021年创下10.36万元/㎡的网签记录。但随着楼市和学区降温，很多天价安置房价格早已回落到同区域商品房价格的5-7折。海潮雅园最近90天的网签均价不过是4万7。

百井人家，想要卖得比周边老破小贵，绝对不成问题。毕竟房龄更新，居住舒适度也提升了一大截。但若想创下天价成交，也有难度。边上老小区皇亲苑，最近的网签均价是3万7。百井人家一套85方，报价就要接近800万。这个预算，很多改善次新房可以随便买。

当然了，我相信很多人压根舍不得卖掉百井人家。2007年，百井坊拆迁时，30%的业主选择了原拆原回。这一等就已经是整整17年，所以我们在百井人家遇到的业主，大都是五六十岁上下的老杭州。既然选择回迁，大概率还是不舍得离开武林。有时候，情结或许是比房价更重要的东西。