北京楼市“春分化”：学区房领涨背后的冷热博弈

北京楼市“春分化”：学区房领涨背后的冷热博弈

2025年开春，北京楼市迎来了一场“冰火两重天”的行情。国家统计局数据显示，1月北京二手房价环比微涨0.1%，但这一涨幅背后隐藏着显著的区域分化：西城、海淀、东城学区房价格逆势上扬，而非核心学区房源价格持续阴跌。政策松绑叠加入学季刚需释放，北京楼市正上演一场“学区逻辑”主导的博弈战。

学区房“一枝独秀”，刚需盘“以价换量”成交放量

根据市场面实时成交数据，2月大中介实时约5200套，其中上周成交2417套，环比上上周的1844套，上涨约31.1%，对比春节后第一周的588套，上涨311%。日成交量呈现明显上升趋势。

根据北京住建委公开的住宅网签数据：2月18日-24日一周内，北京二手房网签量达3537套，日均成交529套，环比上周的2923套，涨22.2%，对比春节后第一周的1026套，上涨68.6%。日网签量也呈现明显上升趋势。

整体成交回升，但价格“东西差异”大：西城区中信禧园1月成交均价达16.45万元/㎡，较2024年均值上涨5%；德胜、月坛板块部分房源挂牌价较去年9月有明显上涨。反观朝阳非学区次新盘，如常楹公元挂牌价较2023年高点下跌超20%。

学区季催化需求，政策预期推高信心

每年3-4月为北京学区房交易高峰，叠加首套房贷利率降至3.15%、首付比例15%等政策刺激，刚需家庭加速入场。相关数据显示，西城、东城学区房带看量环比1月增长40%，部分优质房源成交周期缩短至3天。

西城、海淀、东城作为北京教育“三巨头”，其学区房始终是硬通货。以德胜片区为例：裕中东里一套58㎡“老破小”，因对口三帆中学附小，2025年1月成交价达13.2万元/㎡，较2024年同期上涨8%。西城黄寺大街24号院，德胜学区的一套60平2居房源，挂牌价770万，刚一发布，引来20多组购房者争抢，业主连夜上涨挂牌价58万。

非学区房遇冷：供应过剩与需求疲软的双重挤压

郊区刚需盘“价格战”。通州一新项目凭借“副中心+低总价”，单月冻资300+组，但周边二手房价格仍徘徊在4.5万/㎡低位。改善需求“挑肥拣瘦”。购房者对非学区房的品质要求显著提升：户型偏好四居室成交占比从2024年的25%升至35%。昌平、顺义等区域高得房率项目吸引部分刚需，但同区域老旧小区价格跌破4万。

北京楼市的“春分化”

北京楼市的“春分化”，本质是购房者用真金白银投票的结果：教育、产业、交通的“铁三角”仍是房价的核心锚点。对于普通家庭，与其追逐短期热点，不如回归居住本质——通勤半径内，一套住得舒适、卖得出去的房子，或许比“学区溢价”更实在。