以公允价值计量的投资性房地产年报披露示例
以公允价值计量的投资性房地产年报披露示例
投资性房地产的会计处理是企业财务报告中的重要组成部分，尤其是在采用公允价值计量模式时，其披露要求更为严格。本文将结合多个上市公司的年报披露示例，详细解析以公允价值计量的投资性房地产的相关会计处理和披露要求。
投资性房地产的定义与计量模式
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。
企业存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产都采用公允价值模式进行后续计量,不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量,对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足下列两个条件：
- 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
- 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。
会计准则及相关规定
《企业会计准则第3号——投资性房地产》
- 第二条：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
- 第三条：本准则规范下列投资性房地产：
- 已出租的土地使用权。
- 持有并准备增值后转让的土地使用权。
- 已出租的建筑物。
- 第十条：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
- 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
- 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
- 第十一条：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
- 第十二条：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
《企业会计准则应用指南汇编2024》
- 采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足下列两个条件：
- 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
- 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。
《关于严格执行企业会计准则 切实做好企业2021年年报工作的通知》（财会〔2021〕32号）
- 企业应当按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号）等相关规定，必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，并在附注中披露房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响等相关信息。
《关于严格执行企业会计准则 切实做好企业2022年年报工作的通知》（财会〔2022〕32号）
- 企业应当按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号，以下简称投资性房地产准则）等相关规定，必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，并在附注中披露房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响等相关信息。
《关于严格执行企业会计准则 切实做好企业2023年年报工作的通知》（财会〔2023〕29号）
- 关于投资性房地产的确认。企业应当按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号，以下简称投资性房地产准则）等相关规定，根据投资性房地产的定义、特征、范围和确认条件等，对投资性房地产进行确认。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
年报分析：以公允价值计量投资性房地产年报披露示例
示例1：中信银行（601998.SH）
投资性房地产
单位：百万元
本集团的投资性房地产为子公司持有的主要座落于香港的房产与建筑物，并以经营租赁的形式租给第三方。这些投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，本集团能够从房地产市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对这些投资性房地产于2023年12月31日的公允价值做出评估。
于2023年12月31日，本集团的所有投资性房地产已由一家独立测量师行，以公开市场价值为基准进行了重估。该等公允价值符合《企业会计准则第39号——公允价值计量》的定义。有关的重估盈余及损失已分别计入本集团当期损益,
本集团的投资性房地产归集为公允价值第三层级。
示例2：中集车辆（301039.SZ）
持有投资性房地产
单位：元
转换为投资性房地产并采用公允价值计量
单位：元
示例3：新城控股（601155.SH）
采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元
其他说明：
2023年度，计入在建投资性房地产的借款费用资本化金额为408,550,743元(2022年度：168,741,810元)，用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率6.34%(2022年度：6.63%)。
2023年度投资性房地产公允价值变动对本集团当期损益的影响金额为63,978,964元(2022年度：1,101,337,572元)，相应的递延所得税为14,244,741元(2022年度：275,334,393元)。
投资性房地产于各资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司按市场租金及现有用途基准进行重估。估值按将现有租约所得的租金收入净额资本化，并考虑物业租约期届满之后的预计收入进行计算。
于2023年12月31日，本集团账面价值为78,329,051,404元(2022年12月31日：74,458,600,000元)的投资性房地产已用作本集团借款及债券的抵押。
于2023年12月31日，本集团账面价值为0元(2022年12月31日：1,550,000,000元)的投资性房地产已用作本集团履约保函抵押物。