房屋买卖应何时付清尾款？一文详解房屋买卖关键法律问题

房屋买卖应何时付清尾款？一文详解房屋买卖关键法律问题

房屋买卖应何时付清尾款？这是一个常见的法律问题。在房屋买卖中，尾款付清的时间通常由买卖双方在合同中明确约定，常见情况如下：

一是约定在房屋过户完成时付清尾款。房屋过户意味着产权正式转移，此时买方支付尾款，保障卖方在交付房屋产权后能及时获得全部房款，这是较为常见的一种方式。

二是约定在交房时付清尾款。交房意味着卖方将房屋实际交付给买方使用，买方在确认房屋状况符合约定后支付尾款，能促使卖方确保房屋处于可正常使用状态交付。

三是根据双方协商确定的其他特定时间。例如，在办理完房屋抵押登记手续后支付尾款，或者在一定期限内分批次支付尾款等。

若合同中未明确约定尾款支付时间，双方可协商补充约定；协商不成的，按照交易习惯或相关法律法规来确定。一般而言，应在卖方履行完主要合同义务，如完成房屋过户及交房等，且房屋不存在重大瑕疵的情况下，买方支付尾款。

房屋买卖需具备以下法律要件：

一是主体合格。买卖双方当事人应具备相应的民事行为能力，能独立进行民事活动。例如，完全民事行为能力人可独立进行房屋买卖交易，限制民事行为能力人需经法定代理人同意或追认。

二是意思表示真实。双方进行房屋买卖应是真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。若一方通过欺诈手段使对方违背真实意思签订买卖合同，该合同可能被撤销。

三是内容合法。房屋买卖的标的须合法，即房屋产权明晰，不存在权属争议、被查封等限制交易的情形。同时，买卖行为应符合法律法规规定，不得违反公序良俗。

四是形式合法。一般而言，房屋买卖合同应采用书面形式，明确约定房屋的基本信息、价格、付款方式、交付时间等重要条款。此外，根据相关规定，房屋买卖还需办理产权登记过户手续，以确保房屋所有权的合法转移。只有满足这些法律要件，房屋买卖行为才受法律保护。

房屋买卖一般不影响租赁。这是基于“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。

具体而言，在房屋租赁期间，如果房东将房屋卖给他人，原租赁合同对新的房屋所有人继续有效。新的房屋所有人不能以其已成为房屋的产权人为由，要求承租人提前搬离。承租人依然有权按照原租赁合同的约定，在租赁期限内继续使用该房屋。

不过存在特殊情况，如果房屋在出租前已被人民法院依法查封，或者房屋所有权在订立租赁合同前已发生转移，且买受人不知道也不应当知道该房屋已出租的，那么“买卖不破租赁”原则可能不适用。但这些特殊情况需要有相应证据予以证明。总之，正常情况下房屋买卖不会影响租赁，承租人的合法权益受到法律保护。

本文原文来自66law.cn