最牛地级市，房价破“2”了！
最牛地级市，房价破“2”了！
苏州楼市在2024年上半年的表现可以用“成交量腰斩，房价持续下行”来形容。数据显示，新房成交量同比下滑34.54%，二手房成交量下滑19.97%，二手房均价已跌破2万元/平方米。这一轮楼市调整背后，反映了房价与城市经济实力不匹配的深层次问题。
成交量腰斩的苏州楼市
在分析苏州楼市之前，先来看一下其兄弟城市南京的现状。南京上半年全市二手房成交量为49525套（含高淳、溧水），环比上涨15.2%，但同比下滑12.1%。二手房价格方面，2023年年末南京二手房成交均价已跌破3万元，至29978元/平方米，而到了6月末，这一数字进一步跌至24206元/平方米，半年跌幅高达19.25%。
再来看苏州的表现：
新房市场：上半年新房总签约20165套（含政策性住房），同比下滑34.54%；新房签约面积2666115㎡，同比下滑36.39%。其中新房住宅签约13967套（含政策性住房），同比下滑47.87%；新房住宅签约面积1821572㎡，同比下滑48.12%。
二手房市场：总签约32738套，同比下滑19.97%；存量房签约面积4006145㎡，同比下滑8.06%。其中存量房住宅签约29243套，同比下滑21.34%；存量房住宅签约面积3110940㎡，同比下滑21.68%。
房价方面，根据贝壳找房的数据，目前苏州的二手房均价已跌破2万元，6月份的成交价为1.89万元/平方米，年初成交均价为2.06万元。
苏州楼市的前世今生
苏州楼市的发展历程可谓跌宕起伏。1998年商品房时代开启时，苏州的市场价格为1680元/㎡，园区都市花园一期的成交均价为2000元/㎡。此后随着城市化进程加快，尤其是2001年中国加入世贸组织后，苏州房价一路攀升。2007年园区价格冲到了7000元/平方米，2017年更是突破2万元/平方米，2019年的高位均价达到2.58万元/平方米。
然而，2019年成为苏州楼市的一个分水岭。当年由于房价上涨过猛，苏州接连出台调控政策，包括新房限售3年、二手房限售5年等措施。调控效果在2019年7月显现，苏州房价开始转跌。从2019年7月到2020年11月，苏州二手房挂牌价从28619元降至24379元，降幅达17.3%。
苏州转向背后
这一轮楼市调整是全面的、整体的，没有哪个城市能够躲过。究其原因，都是当初不计代价上涨的后果。一方面，房价远超城市平均购买力，导致需求断档；另一方面，超前透支城市经济、产业实力，使得房价难以维系。
从全国范围来看，国家统计局数据显示，2024年1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%；新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。
即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。苏州的成交均价相比于高点，每平米下调了8600元，南京则每平米下调了1.08万元。这一差异主要源于两个因素：一是南京房价泡沫本身大于苏州；二是苏州的产业实力强于南京。
苏州2023年工业总产值超过4.4万亿元，位居全国第二，仅次于深圳。在千亿产业数量上，苏州拥有11个千亿产业，其中还有一个万亿产业。当下拥有万亿产业的城市，只有三个，深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。
对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。很多城市的房价，德不配位，回调是必然趋势。
本文原文来自新浪财经