业委会擅自决定商用房物业费收费标准？法院：撤销！
业委会擅自决定商用房物业费收费标准？法院：撤销！
业主委员会（下文简称业委会）系业主大会的执行机构，受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务，必须向业主大会负责并受业主大会监督。
业主们基于信任将共有财产和共同事务交由业委会管理，但实践中，某些业委会违反法律规定，作出侵害业主合法权益的决定，业主应如何保障自身权益？
嘉家（化名）物业公司为鑫苑（化名）小区提供物业服务。《前期物业管理合同》约定物业费标准为住宅3.2元/月/平方米，商用房5元/月/平方米。
2022年12月，鑫苑小区与嘉家物业公司的物业服务合同快要到期，就续聘嘉家物业公司事宜以书面征求意见方式召开业主大会，发出《关于物业企业续聘事宜的表决票》，其中物业费标准为3.2元/月/平方米，并经全体业主表决通过。
之后鑫苑小区业委会与嘉家物业公司签订《物业服务合同》，约定物业费标准为住宅3.2元/月/平方米，商用房5元/月/平方米。
鑫苑小区的业主曾某认为
业委会未经全体业主同意擅自决定商业用房物业管理费为5元/月/平方米，此举违反法律规定，故要求撤销业委会作出的商业用房按照5元/月/平方米的标准收取物业管理费的决定。
鑫苑小区业委会辩称
商业用房的物业服务费5元/月/平方米延续了《前期物业管理合同》约定的收费标准，没有涨价也没有加重业主的负担。
（以上均为化名）
青浦区人民法院经审理认为，业委会的决定对业主具有法律约束力，但业委会行使职权应当符合法律法规，其作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
鑫苑小区业委会表示作出商业用房物业服务费5元/月/平方米决定的依据为沿用《前期物业管理合同》的收费标准。但物业服务费涉及全体业主的利益，业委会决定物业服务费的收费标准之前应征求全体业主意见，现鑫苑小区业委会未征求业主意见，擅自决定商业用房的物业管理费5元/月/平方米,违反法律规定。
最终，青浦区人民法院判决撤销该决定。宣判后，鑫苑小区业委会提起上诉，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权利的自治组织。业委会由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。
业委会需遵守法律规定，维护小区业主的合法权益
业委会系业主大会的执行机构。在日常工作中，业委会应当按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规以及小区自治规则中的规定行使召集业主大会，监督物业管理服务企业等职责范围内的事项，做到忠诚履行职责，自觉维护小区业主的合法权益。
业主需提升法律意识和维权意识，积极参与小区管理事务
业主在物业管理活动中，享有参与业主大会会议，行使投票权，选举业委会成员和被选举权，监督业委会工作等权利。小区的共同管理，需要每一位业主的参与。业主要知晓自己的权利，关注小区的管理情况，强化主人翁意识，这样才能更好地建设和谐小区以及维护自身合法权益。
当决定侵害业主合法权益时，业主可以请求人民法院撤销
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。值得注意的是，业主的合法权益受到侵害包括业主的实体权益受到侵害以及程序权益受到侵害。
实体权益
实体权益受侵害是指业委会所作决定的内容侵害业主基于建筑物区分所有权所享有的合法权利，比如业主对共有部分所享有的使用、受益等权利，改建、重建建筑物及其附属设施的权利等。
程序权益
程序权益受侵害是指业委会所作决定超越了法定或约定的权限或者程序违反了法律法规的强制性规定。比如，法律规定在业主大会作出决定之前，业委会应将召开业主大会的事项提前通知全体业主，业主按照法律规定享有投票权；如果后续是以书面征求意见方式召开业主大会，则要确保表决票的有效送达；在表决的过程中，业委会作出的决议不应当超越法律规定的权限范围。此外，还包括表决方式、业主人数以及专有面积人数达到法定比例等程序规定。
本案中，物业管理费的收费标准属于业主共同决定的重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而在表决程序中，业主大会未就此项进行表决，擅自决定继续沿用前期物业服务合同约定的标准，侵害业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
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《中华人民共和国民法典》
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。