【香港物业】业委与法团的区别：谁是真正的“有牙老虎”？

【香港物业】业委与法团的区别：谁是真正的“有牙老虎”？

在香港的住宅大厦中，业主委员会（业委）和业主立案法团是两种常见的物业管理组织。它们在性质、职能和权力范围上存在显著差异。本文将为您详细解析这两种组织的区别，帮助您更好地理解香港的物业管理机制。

業委會 VS 業主立案法團

業委會根據大廈公契成立，由業主組成，僅為諮詢性質，主要協助加強各業主與物業管理公司之間的溝通，代表一眾業主向物管反映意見。

業委會並無法人身份（Legal entity），該會只能代表全體業主就大廈管理提供意見，卻不具法律效力，是一隻「紙老虎」。

如遇有重大問題，譬如有住戶拖欠管理費、作出違反大廈公契的行為，甚至對管理公司的行政管理存疑，業委會亦無權要求「睇數簿」或插手物管的營運，不能代表業主入稟進行訴訟，業主們只能以個人身份提告。

假使鄰居之間出現摩擦，業委會亦只能以中間人的角色作出口頭勸喻，要採取進一步行動如向政府部門投訴，還是要物管的協助。

相反，業主立案法團則具法人地位，是真正的「有牙老虎」。業主可透過參與法團業主大會，向業主立案法團提出建議，如獲投票支持，法團代表的行動具有法律效力，能有效監察物管的運作，需要時可要求查數，甚至辭退管理公司。

成立業主立案法團時，必須同時委任管理委員會 (管委會)。管委會涵蓋業委會所有職權，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。

換句話說，有業委會的大廈不一定有法團，但有法團的大廈必有業委會。

成立業委會原因

既然業主立案法團權力較大，何以依然有大廈屋苑僅得業委會，而不成立法團呢？原因普遍有三。

1. 無業主願意出任法團

法團位高權重，卻是無支薪工作，經常要為住戶處理起居瑣事，吃力不討好，易困身於紛議之中，招惹住戶不滿。倘若大型屋苑，或總有人願意肩負責任；但若是單幢樓，住戶人數不多，便難以覓得人選。

2. 舊業主認知不足

業主立案法團的概念於 80 年代由民政事務處推行，當時的資訊不似今日發達，業主對法團的認識較淺薄。

時移世易，今天只要上網搜尋便可找到相關資料，政府亦定期於各區舉辦講座，教育業主法團的重要性，故普遍較新屋苑有法團。

3. 易牽涉利益衝突

法團手握重權，對大廈財務上的決定有相當的影響力，容易陷入利益輸送之疑。時有聽聞法團涉及圍標醜聞，與維修工程的投標者互相串通，出賣業主的利益，要業主硬食天價維修。因此，有業主寧願信任物管公司，由物管處理一切事務，都不願賦權於法團。

如何成立業主委員會

業主委員會的成立、運作細則、職責和權力均須根據及按照公契指引。

有別於法團，因業委會純粹是諮詢性質，成立業委會不必到民政事務處作法定聲明，亦毋須到土地註冊處申請註冊為法團。

業委會能加強業主與物管公司之間溝通，提升屋苑管理成效，提供更有利的條件吸引租客。即上千居放盤。

常見問題

業主委員會的任期多久?

業主委員會的委員，每屆任期不超過5年，但可連選連任，而委員具有同等表決權。

業主委員會可否提出召開業主大會？

可以，並須於 14 日前發出開會通知，列明會議時間、日期等等，而業主的出席人數，不可少於總業主人數一成。