商业贷款相关知识详解：从申请到还款全流程指南

商业贷款相关知识详解：从申请到还款全流程指南

商业贷款是购房过程中常见的融资方式，但其申请条件、所需材料、贷款流程等较为复杂。本文将为您详细讲解商业贷款的相关知识，包括申请条件、所需材料、贷款流程、利率与额度以及还款方式等内容，帮助您更好地了解和使用商业贷款。

一、申请条件

1. 具有合法有效的身份证明。
2. 必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。
3. 具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。
4. 与卖方签订有效的购房合同或购房协议。
5. 支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
6. 贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。
7. 贷款银行规定的其他条件。

二、提供材料

1. 个人贷款申请表
2. 借款人(房产共有人)的身份证、户口本，属于夫妻共有的需提供结婚证
3. 商品房买卖合同
4. 首付款证明
5. 借款人还款能力证明材料(如收入证明、工资单、个人税单、其他资产情况等)
6. 抵押证明文件
7. 银行要求的其他材料

三、贷款流程

新房

1. 开发商向贷款银行提出按揭贷款合作意向
2. 贷款银行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议
3. 购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款
4. 自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》(备案登记)、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料
5. 贷款银行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人配偶)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款银行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批
6. 申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续
7. 问题客户的处理
8. 贷款银行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票
9. 借款人以后只要每月指定日期前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清
10. 贷款归还后，贷款银行注销抵押物，并退还给贷款人

二手房

二手房商业贷款流程与新房有些不同，二手房牵涉到房产评估以及过户等手续，具体流程如下：

1. 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同
2. 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料
3. 买卖双方到贷款银行指定的评估机构进行房屋评估
4. 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》
5. 贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款
6. 买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续
7. 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同
8. 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续
9. 借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金
10. 贷款人按月还款
11. 借款人还清贷款本息，解除抵押担保

四、利率与额度

贷款利率

商业贷款的基准利率是由央行统一规定的，各大银行可根据实际情况在基准利率的基础上进行调整(例如上浮或下浮)。央行同时规定，自11日起，金融机构利率上浮的上限为基准利率的1.5倍。

自28日起，最新金融机构贷款年基准利率为：

• 一年以内(含一年)4.85%
• 一至五年(含五年)5.25%
• 五年以上5.4%

贷款额度

按现在银行的规定，单笔贷款无最高限额，但银行根据借款人每月还款能力进行测算确定最高贷款额度。可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额。

如果是首套房贷款，贷款额度不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%；而如果是二套房贷款，则贷款额度不高于房地产评估机构的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%。根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。

贷款期限

贷款期限最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁。

五、贷款还款

还款方式

1. 等额本金按揭贷款：在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。借款人在贷款初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，随后由于利息会随着本金的减少而递减，每月还款额将越来越少。这种方式比较适合还款能力较强的家庭。

2. 等额本息按揭贷款：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入和支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。这种方式在商业房贷市场较为普遍。

逾期还款

1. 若借款期限到期，按中国人民银行逾期罚息规定办理，将对逾期贷款部分按天计收逾期罚息(现行逾期息=月还款额×0.021%×逾期天数)
2. 通常借款人发生拖欠时，银行将会寄发催款通知书并采取电话联系的方式提醒借款人按时足额还款；如果借款人连续三个月未还款，银行将会寄发律师函督促借款人履约，或采取银行工作人员上门了解情况方式，通过互相沟通，协商解决问题；对于借款人超过六个月未还款，且缺乏主动还款意愿的情况，银行将根据借款合同约定，向所在地人民法院起诉，要求处分抵押物。
3. 借款人如果由拖欠的不良纪录将会影响到其个人信用，为日后申请银行贷款、办理有关材料或证明带来麻烦。