房龄的重要性体现出来了！事实证明，老破小再便宜也别买！
房龄的重要性体现出来了！事实证明，老破小再便宜也别买！
市场上的房子多种多样，但大都可归类为新房与二手房两种，不同人群对于两类房子有各自不同的判断，也有各自的倾向性和选择性。
随着房地产进入下行趋势，部分民营地产商陆续暴雷，新房交付时间的一拖再拖，甚至出现不少烂尾楼盘，让倾向于二手房的人越来越多。
二手房中，根据房屋建设年限也分为次新房和房龄较长的老房子，老房子又有一种另外的称呼，即闻名地产交易市场上的“老破小”。
“老破小”房如其名，房屋年限较长，房屋质量较差，房屋面积较小，一度因房屋位置较好，周边配套完善和总价较低受到市场追捧。
那么，购买“老破小”真的是稳赚不赔的投资方式吗？有没有哪些隐藏起来的缺点呢？这其中背后的风险又有哪些需要注意的？
学区房溢价能力减弱
学区房一直是地产交易市场上溢价能力较强的房产，也是逆市上涨的“长青树”，被视为地产降价浪潮中的“定海神针”，向来倍受追捧。
部分“老破小”由于建设年代较早，周边拥有资质非常好的中小学，能够提供全方位的优质教育，不少为学生前途着想的家长重金求购。
这些“老破小”的卖点就是其所拥有的教育资源，在唯分数论的年代，只要学生享有这些资源，以后的成长发展自然比别人更为顺利。
但随着素质教育的推进，教育部提出了旨在培养学生综合能力的“新课标”，鼓励学校在教育方面不断创新，进行多元化、深层次的改革。
部分城市也意识到学区房的不正常和教育资源分配的不均衡，相对应的制定了诸如弹性学区、校长老师轮换等政策，重新分配教育资源。
当教育资源不再成为学区房独有时，学区房的优势便不再明显，其实际价格便逐渐回归到房子本身的产品属性上，溢价能力逐渐变弱。
与此同时，在疫情期间兴起的网络视频教育，让学生和家长能够通过多种途径来获取相应的教育资源，不再纯粹依赖学校和老师。
而随着就业形势的严峻，部分家长意识到仅仅考上大学不再是未来成才的保证，从重视分数逐渐转变到学生的身体健康和兴趣培养方面。
教育资源配置的变化和学生家长思想的转变，让依靠学区房涨价的“老破小”失去了市场上独领风骚的可能，回归到相对理性的价格。
居住体验感较差
“老破小”的物业费相对于新房而言非常低，甚至部分小区都没有物业管理，或者干脆就是开放式小区，小区内部和外部可以自由进出。
或许业主在买房时为节省一笔物业费而开心，但实际入住后会发现，缺少物业的管理，小区居住体验感会相当糟糕，几乎陷入到混乱之中。
物业的功能之一就是环境卫生的清洁，由于物业费较低或者没有物业，单纯依靠部分业主的自觉很难保证整体环境的干净整洁。
很多不自觉的业主为了图方便存在随地乱扔垃圾的不良习惯，当环卫工人没有及时清理时，整个小区很容易进入到“脏乱差”的境地。
小区的公共设施和绿化植被需要物业维护和修整，缺乏物业的管理会影响到小区的整体环境，影响到业主的居住体验，造成生活上的不便。
非机动车特别是电动车的管理也是“老破小”的一大难题，由于充电车棚数量不满足居民需求，存在乱拉电线和非法带回家充电的现象。
近几年，因电动车非法充电引起的火灾事故层出不穷，而这其中有很大部分就发生在“老破小”小区，严重影响到居民居住安全。
机动车的管理也同样存在很大问题，老小区都是人车混行且道路较窄的，加上没有足够的停车位，很多小区上下班的时候交通状况堪忧。
“老破小”的房屋质量也存在很大安全隐患，房屋年久失修，不仅保温脱落、门窗漏水，水管堵塞、线路老化更是常态，影响正常生活。
部分小区的房子因结构设计不过关，房屋未达到使用年限便出现一系列结构问题，出现不均匀沉降、结构柱倾斜和墙体开裂等严重情况。
“老破小”通常都没有缴纳维修基金，房屋一旦出现问题，维修费用需要小区居民分摊，对于业主来说这是一笔不小的开支，且影响出售。
此外，老小区无论在规划设计还是户型结构方面相对都比较落后，不满足当前居住需求，房屋舒适度远远达不到现代社会的居住标准。
老小区虽然周边大配套比较全，但小区内自身的配套设施较差，部分小区存在排水系统不畅、没有市政供热以及给水压力不足的情况。
老小区邻里矛盾也是让人头疼的问题，特别是老房子墙体、地板隔音较弱所引起的噪音干扰，不仅影响居民的睡眠质量，也影响邻里关系。
老小区拆迁变现难
“老破小”在过去一段时间，是一夜暴富的代名词，部分老小区地段的优越性被投资群体看中，期待购买后通过政府拆迁获得丰富利润。
在城市建设过程中，特别是棚户区改造和城郊结合部的城市化，政府以货币化的方式进行拆迁安置补偿，制造出了大量的“拆二代”。
这部分拆迁户，手里有着大量的闲置资金后，会再次投入到房地产市场，购房房屋进行自住或者投资，这让社会上很多人眼红，纷纷入局。
但当前大规模的城中村改造已进入尾声，经济形势的下行让政府的资金相形见绌，没有充足的财力继续支撑拆迁，老小区的改造越来越难。
地产市场的下行也让大部分开发商放缓了拿地的节奏，高库存的现状也降低了土地开发的速度，政府当前的导向已逐渐向着保交付转变。
目前对老小区或者部分城中村的政府导向，已从大拆大建调整为旧城改造，通过对建筑墙体或水电气暖进行维修改造，来提高居住舒适度。
即使有影响城市发展不得不拆迁的老旧小区，大部分城市也不会再直接进行货币补偿，而是以“房票”的形式，激励拆迁户掏钱进行买房。
利用“老破小”的拆迁获得大量财富已经不再现实，市场在认清现实情况后已不再看重潜在拆迁在交易过程中的溢价。
房龄影响贷款和溢价
老小区在失去拆迁“护法”之后，房龄较长的缺点直接暴露出来。年限越长的房子溢价空间越低，房屋价格增长越慢，收益率远低于新房。
部分小区会通过加装电梯、环境美化和外墙处理来提升小区的品质，从而促进房价的上涨，但这种改造本身就需要一笔不小的费用。
房龄较长的部分小区，由于历史原因，房屋产权方面相对复杂，在进行市场交易时容易产生法律纠纷，影响到正常出售和价格谈判。
老小区本身质量较低，房屋存在较大的安全隐患，在做为抵押物方面有较大的不确定因素，对银行的贷款机构来说具有很大风险。
在具体的贷款审批时，房龄超过20年的老小区，很难获得正常的贷额度，对申请人的资质和其它资产情况的审核也更为严格。
“老破小”在房屋价值评估是相对较低，对应的贷款额度和贷款年限以及还款方式相对不利，没有和银行谈判的条件。
老小区即使可以获得银行认可，贷款金额也相对较低，需要购房者付出额外的首付，这对于资金不充实的家庭是很大的负担。
当家庭遇到意外需要现金时，老小区向银行或者其它贷款机构抵押房屋，也非常困难，这对家庭资产保值和发生意外时的保障都非常不利。
小结：
“老破小”由于房龄的影响，其房屋主体、内部设施和外部环境均存在不同程度的损坏，在居住体验方面远不如新房，需要谨慎对待。
随着国家在拆迁安置和教育方面的政策变化，“老破小”特殊的投资属性已逐渐失去，房屋价值重新回归到合理的地产市场体系内。
购买“老破小”不仅需要面对额外的首付，也需要考虑入住之后的房屋改造，同时更要意识到后期溢价和变现能力的减弱，需要综合权衡。
当然，“老破小”也不是没有一点好处，在价格降低到合理区间时，根据家庭的实际需求情况，可以做为临时性的短期的过渡居所。
从长远角度考虑，不管是用于投资还是用于自住，“老破小”由于自身不利因素较多，不建议进行长期持有，尽可能尽快出手。
个人或家庭在有条件的情况下，优先选择新房或次新房，尽量不要入手“老破小”，以免影响到后续正常的家庭生活和资产配置。