合同到期，租客要求退押金，房东以物品受损要求赔偿，双方权益应如何维护？
合同到期，租客要求退押金，房东以物品受损要求赔偿，双方权益应如何维护？
在房屋租赁关系中，押金退还和物品损坏赔偿是常见的争议焦点。本文通过一个具体案例，详细解析了租赁双方在合同到期后的权益维护问题，具有较强的实用价值和参考意义。
槐法案例【2024】147
租房合同到期，租客搬离后因房东拒退押金诉至法院，房东提出反诉要求租客赔偿损坏、丢失的物品，双方权益该如何维护？本期以案说“典”，通过槐荫法院张治中法官审理的房屋租赁合同纠纷一案，共同了解相关法律问题。
案情回顾
2022年底，唐某与方某签订《仓库租赁合同》，约定：方某租赁唐某的库房，期限自2023年1月1日至2023年12月31日止，年租金5.5万元，押金5000元……承租期间，必须安全生产经营，否则出现库房事故及资产损失需折价赔付；租期满后，承租方应准时搬迁，将场地清理干净后移交出租方；结清费用后，出租方必须将押金退还承租方……合同还约定了其他事项。合同签订后，方某依约支付了一年房租和押金，唐某将库房交付方某使用。合同到期后，方某搬离，但唐某以仓库摄像头被拆为由拒退押金。方某主张其对摄像头一事并不知情，故诉至法院，请求判令唐某返还押金5000元。
唐某辩称，房屋到期后方某未与其联系即搬走，屋内门窗、地面多处损坏，多个摄像头丢失，卫生没打扫，故不应退还押金，并提出反诉，要求方某支付门窗及地面维修费、摄像头费用共计约8000元。
而方某仅同意承担部分门窗维修费。
争议焦点
本案的争议焦点是：唐某应否退还押金？方某应否对唐某主张的损失承担赔偿责任？
法院审理
槐荫法院经审理认为，方某与唐某签订的案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现租赁期限已届满且方某已实际搬离案涉仓库，故双方之间的租赁关系已经实际解除，对此予以确认。
关于方某主张唐某返还押金5000元的诉讼请求，因双方之间的租赁合同关系已实际解除，唐某应当依约将押金予以返还，但关于唐某在反诉请求中主张的各项费用，也即本案双方争议的主要焦点，分述如下：
关于门窗维修费，双方对于门窗损坏的事实均无异议，但对维修费用的数额存在争议，结合唐某提交的付款凭证及收条内容来看，其确因维修损坏的门窗实际支出费用1200元，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。
关于监控摄像头费用，因案涉租赁合同中并未对此作出过明确约定，双方亦未对此进行过具体交接，从唐某提交的照片拍摄时间及内容来看，也无法直接证实上述监控摄像头系因方某的原因而导致遗失，即唐某提交的证据尚不足以证明其主张的事实和相应的数额，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。
关于地面维修费，从唐某提交的现场照片来看，案涉仓库的地面及墙面的确存在一定的损坏情况，方某依约应当承担相应的损失赔偿责任，但是以上损坏中属于正常使用损耗的部分不应由方某承担，据此，综合合同履行情况、过错情形及实际损失程度等因素，基于公平原则，本院酌定由方某向唐某支付地面维修费1000元，对超出部分，本院不予支持。
因双方互负金钱债务的性质相同，为了便于计算，本院认定将方某应向唐某支付的上述费用，在唐某应向方某返还的押金中予以抵扣，即唐某仍应向方某返还剩余押金2800元。
最终，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第七百零八条、第七百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，法院判决唐某向方某返还剩余押金2800元，驳回双方其他请求。双方均服判息诉，现该判决已生效。
法官说法
实践中，租赁双方达成房屋租赁交易，出租人往往会收取一定金额的押金。对于押金的作用和处理，如租赁合同有约定，则应按照合同约定执行；如合同没有明确，押金一般是为房屋及屋内财产设定的担保，待合同到期房屋设施无毁损，押金应予退还，如承租人未妥善管理房屋及屋内财产而造成财产损失，可从押金中扣除。
根据民法典相关规定，在租赁期限内，出租人负有租赁物的维修义务，对于承租人占有租赁物的，亦负有妥善保管租赁物的义务。因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。而房子在使用期间，难免有所损耗，比如地面磨损、家具或电器老化等。合理使用租赁物是承租人应有的权利,租赁物因被使用而产生损耗是必然现象，故民法典第710条规定了正常使用租赁物致使租赁物损耗责任豁免，即承租人对正常损耗不承担赔偿责任。
法官提醒：房屋租赁合同作为一种持续性履行合同，维持其长期交易的稳定性不仅需要双方恪守契约精神，更需要互相之间的理解和协作，尤其是在合同履行过程中发生争议时，更应采取理性沟通的方式，妥善化解纠纷，以期充分保障租赁双方的合法权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条
第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百六十六条
第一款
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
第五百六十七条
合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第七百零八条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百一十四条
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。