2025年公募REITs投资正当时
2025年公募REITs投资正当时
2025年，公募REITs市场迎来重要发展节点。本文将为您全面解析REITs的基本概念、结构特征、投资价值及市场走势，帮助投资者把握这一资产类别的投资机遇。
基本概念
REITs（不动产投资信托基金）是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的投资基金。根据项目属性，REITs可分为特许经营权类和产权类；按资产类型，则包括交通基础设施、保租房、产业园区基础设施、仓储物流、环保、能源基础设施、消费类基础设施等。
中国首批9只基础设施公募REITs于2021年6月21日上市，截至2025年2月17日，已有64只REITs上市，累计募集资金1672亿元，涵盖多个领域。
REITs的基本结构
目前，国内REITs主要采用“公募基金+资产支持证券（ABS）”的结构持有项目公司股权。具体流程包括：基金管理人通过与专项计划管理人签订认购协议，将认购资金委托给其管理；专项计划向原始权益人收购基础设施项目，通过持有公司股权和债权的方式运作；部分REITs还会设置特殊项目载体SPV以优化收购流程。
REITs的特征
REITs作为资产证券化产品，具有以下显著特征：
- 交易金额起点较低：通过公募方式发行，将不动产资产分割为小额基金份额，降低投资者门槛。
- 兼具股性和债性：投资者收益来源包括分红收益和资本利得，且与利率走势呈现较强相关性。
- 现金流稳定：监管要求REITs每年至少将90%的可供分配金额分配给投资者。
- 杠杆较低：REITs的总资产不得超过净资产的140%。
- 与其他大类资产相关性较低：可以有效分散投资组合风险。
- 波动率介于股债之间：风险收益特征独特。
投资者结构
REITs的投资者主要包括战略投资者、网下投资者和公众投资者。其中，战略投资者占比最大（50%-80%），网下投资者次之，公众投资者占比低于20%。券商自营和保险资金是市场的主要配置力量。
公募REITs分析方法
分析公募REITs主要从底层资产基本面和市场因素两大维度入手。具体关注点包括资产估值、运营情况、原始权益人实力、市场供需、利率走势等。实际操作中，产权类REITs的现金分派率与十年期国债利差是重要参考指标。
不同底层资产REITs的主要分析方法
- 保障房：经营稳定，关注潜在供给压力。
- 高速公路：关注客运占比高的项目，货运占比高但估值低的项目也具配置价值。
- 环保能源：受自然资源条件影响，建议优选下游用电需求旺盛的项目。
- 消费基础设施：周期性较强，关注头部运营商项目。
- 仓储物流：整体过剩且估值偏高，建议规避。
- 产业园：周期性强，建议精挑细选，优先关注一线城市项目。
REITs市场走势
自2021年首批REITs上市以来，市场经历了四个发展阶段：初期量价齐涨、价格向估值收敛、持续下行调整、以及2024年的持续修复。2025年年初至今，REITs延续火爆行情，63只产品中仅有1只亏损，28只涨幅超过10%。
投资观点
2025年，在REITs常态化发行的背景下，供给端将快速扩容。预计全年将有约28个项目上市，合计估值超300亿元。在资产荒逻辑下，REITs作为高分红、风险适中、低相关性的资产，配置价值凸显。建议优先选择分派率高、经营稳健的资产，如保障房、公用事业类、消费类、客运占比较高的高速公路类。同时，需谨慎对待仓储物流、区域供给压力较大的产业园项目。