7大政策推动规范化与高质发展，行业风向已变！丨物业研究
7大政策推动规范化与高质发展，行业风向已变！丨物业研究
2024年，物业管理行业的政策主基调聚焦于建立并完善规范化的管理体系，进而推动行业的高质量发展。
在基础制度层面，物业服务纳入鼓励类商务服务业，标志着行业定位提升。“好房子好服务”内涵逐渐明晰，“好房子”标准为安全、舒适、绿色和智慧，“好服务”对应着优质的物业服务和生活服务。行业标准化建设更是加速推进，据不完全统计显示，2024年共计发布了1项国家标准、2项行业标准、34项团体标准和15项地方标准。
在社区治理层面，鉴于社区安全事故频发，中央及地方政府均出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理。22城试点房屋养老金制度，但从局部城市试点到全国大范围推广仍需经历较长的时间周期。重庆、银川、青岛和武汉4城再公示物业费标准，引发降价舆情，长期来看物业费“一刀切”并不利于行业健康发展。
在企业管理层面，针对市场竞争乱象，多省市物协发文呼吁物业企业维护市场秩序，共同抵制不正当低价竞争行为，并加大惩戒力度。
行业定位提升，物业服务纳入鼓励类商务服务业
国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，自2024年2月1日起施行。相较于2019年版本，具体变化涉及以下两点内容：
其一，“物业服务”从“鼓励类-其他服务业”调整至“鼓励类-商务服务业”。
其二，“物业服务”内容表述更为细化，其中住宅物业管理包括普通住宅、公寓、别墅等物业管理；保障性住房（含保障性租赁住房）物业管理；老旧小区物业管理等。非住宅物业管理则包括办公楼、写字楼、学校、医院、场馆、酒店、产业园区、商业综合体等物业管理。
物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，标志着行业定位提升，不仅是对物业服务行业价值的深度认可，也为行业的高质量发展奠定了坚实的政策基础。此外，非住宅物业管理首次纳入鼓励发展范畴，预示着无论是住宅物业管理还是非住宅物业管理，未来都将迎来更为广阔的发展空间和机遇。
“ 好房子好服务”内涵逐渐明晰
2024年，随着政策的持续落地，进一步明晰“好房子好服务”的内涵。
其一，“好房子”评判标准为安全、舒适、绿色和智慧。2024年11月，国务院总理李强参观调研中国建筑科技展，着重提及“好房子”的四项标准，即安全、舒适、绿色、智慧。2024年12月，全国住房城乡建设工作会议部署2025年五项重点工作，其中一项工作便是“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”。
其二，“好服务”涵盖优质的物业服务和生活服务。2024年8月，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部部长倪虹指出，“好房子”需要好服务，将实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务。
国家、行业、团体及地方标准加速落地
物业管理行业标准化建设加速推进。据不完全统计显示，2024年共计发布了1项国家标准、2项行业标准、34项团体标准和15项地方标准。
具体而言，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会联合发布了国家标准《建筑及居住区数字化技术应用 第3部分：物业管理》，进一步完善了我国智慧物业标准化体系，有力推动了智慧社区建设和社区治理精细化发展。值得一提的是，克而瑞作为主要起草单位受邀参与标准编制工作，克而瑞副总裁张兆娟为主要起草人，为该国家标准的制定提供了专业意见。
住建部发布了2项重要的行业标准，分别为《环境卫生设施属性数据标准》和《垃圾清运工职业技能标准》，为物业管理行业的标准化和规范化建设树立了重要的指导原则，助推行业进一步提升服务质量和效率。
物业管理协会发布了34项团体标准，如在第四届标准化与物业管理高质量发展论坛上，中国物协发布了《写字楼物业服务规范》、《住宅物业服务规范》、《产业园区物业服务规范》等12项团体标准，不仅有效填补了物业服务标准体系的空白，更将推动物业服务向精细化、专业化方向迈进，助推行业高质量发展。
多省市市场监督管理局发布了15项地方标准，如芜湖市市场监管局发布了芜湖市地方标准《医院物业服务 物品运送管理规范》，确保医院内物品运送的安全性、及时性，进而提升医院物业整体的服务品质和管理效能。
强化安全管控措施，筑牢社区安全防线
2024年，社区安全事故频发，给物业安全管理敲响警钟。2024年2月，南京市雨花台区明尚西苑6栋发生火灾，造成15人死亡，44人受伤，火灾为地面架空层停放电动自行车处起火引发。2024年9月，西安一小区发生一起坠井事故，一名8岁女童不幸遇难，事发时井口仅由3块胶合板掩盖。2024年10月，厦门13岁男孩在小区内玩耍时触电身亡，涉事地灯没有安装漏电保护装置，也没有接地线。
中央高度重视社区安全管理工作，出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理。以电动车安全管理为例，2024年4月，国务院召开常务会议，部署开展电动自行车安全隐患全链条整治工作，要求全面提升电动车生产、销售、使用、停放、充电、报废回收等各环节安全水平。2024年5月23日，全国电动自行车安全隐患全链条整治工作专班部署各地集中开展夜查行动，当晚全国共组成7.4万个夜查小组，对6.3万个住宅小区、17.5万个自建房以及23.3万家夜间经营场所进行了检查，689家单位、856家物业企业被立案处罚，7300余名个人被依法处理。
南京、长沙、浙江等多省市紧急发文，要求加强社区电动车安全管理，并开展社区消防安全专项检查。如河南省消防救援总队等四部门联合发布通告，对违规停放、飞线充电等行为，将分别处以罚款、追究刑事责任等惩戒措施。
22城试点房屋养老金制度
为了从制度上破解房屋维修困境，补齐维修资金余额不足及效率偏低的短板，房屋养老金制度应运而生。2024年8月，住建部在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
据悉，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，其中个人账户就是业主交存的住房专项维修资金，公共账户则由政府负责建立，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，不会增加个人负担。
上海等22个城市试点房屋养老金制度。如上海，2024年先行在浦东等区开展试点房屋养老金制度，并计划在2025年全市推广。又如天津，滨海新区先行先试，于2024年6月印发《天津市滨海新区房屋养老金管理办法(征求意见稿)》，明确提出公共账户资金主要通过在土地出让底价的基础上，按每平方米25元标准增加土地收益筹集。据测算，滨海新区房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年，意味着每年至少要出让200万平方米土地，参照历年滨海新区土地出让记录，完成难度并不大。
虽然房屋养老金制度已步入试点阶段，但相关配套制度尚不健全，如公共账户资金的筹集方式仍需在法律法规层面予以明确。而从局部城市试点到全国大范围推广恐怕还需较长的时间周期，住房老龄化问题依旧是物业管理行业面临的重大挑战。
4城再公示物业费标准引发降价舆情
2024年，重庆、银川、青岛和武汉4城再公示物业费标准，引发降价舆情。部分业主质疑所在小区物业费显著高于政府指导价，且过高的物业费与实际享受到的服务质量严重脱节，要求物企对照政府规定的物业服务标准，详细公示超等级物业服务方案或者下调物业费。部分业主更是希望更换物业公司，以便降低物业费。
青岛严令超出政府指导价的住宅小区限期调整物业费。2024年5月，青岛城阳区住建局印发《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物业服务区域收费面积相应调整基准价格上浮幅度。2024年10月，青岛西海岸新区市场监督管理局等3部门联合印发《关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函》，要求70家超出政府指导价的小区物业公司限期调整收费并退费。
据公开资料显示，2024年上述4城百余个项目实现了物业费的下调，降幅在20%-30%之间。其中，武汉已有30余个住宅小区降低物业费，平均降价幅度多达24%。多数降价小区通过业主与物业公司友好协商达成的，物业公司承诺降低物业费，但不降低物业服务标准。部分降价小区则是借助更换物业公司的方式，达成降低物业费的诉求。
政府指导价难以客观反映各项目的实际运营状况。一方面，近年来，劳动力成本持续上升，但政府指导价连续多年保持不变，显然是有失公允。另一方面，影响物业成本的因素庞杂，政府指导价并未全面考量不同项目的个性化因素。如水景系统维护，简单的静态水景年维护费用可能在10-20万元，单次深度清洁费用在10万元左右，加上能耗费用，年维护成本高达百万；又如会所运营成本包括水处理、健身器材维护、人员薪酬及能源消耗等，年度运营总费用动辄突破百万。再如每新增1个出入口，大约得增加5名保安才能覆盖全年的门岗需求，最低将产生30-50万元的成本。因此，物业费”一刀切”并不利于行业健康发展。
物协呼吁企业抵制不正当低价竞争
2024年，市场竞争愈加激烈，住宅市场“带资进场”屡见不鲜，非住市场低价中标现象持续增多，部分企业采取较激进的价格策略，甚至不惜以牺牲利润为代价。
受此影响，多省市物协发布风险警示或倡议书，呼吁物业企业维护市场秩序，共同抵制不正当低价竞争行为，并加大惩戒力度。典型如2024年5月，深圳市物协发布《关于维护市场秩序抵制不正当低价竞争的风险警示》，提及行业党委、行业协会将加大对不正当低价竞争行为的惩戒力度，依据情节轻重和社会影响作出约谈、警告、业内通报批评和公开谴责等制裁，并通过新闻媒体予以曝光。与此同时，行业党委、行业协会将提议行政主管部门将相关企业纳入重点监管范围，加大查处力度，达到一处违规、处处受限的惩戒效果。
小结
2025年既是充满挑战的一年，也是积累能量、寻求突破的一年。面对复杂多变的市场环境，物企需要不断创新思维，拥抱变革，以便实现高质量发展，共同推动行业的发展与进步。