老破小，还有未来吗？一篇文章告诉你
老破小，还有未来吗？一篇文章告诉你
千万别去买老破小了，老破小的时代即将落幕，手里还有老破小的，楼市新政之下，准备买房的，这篇文章一定要看完！
上海楼市新政中，一条容易被忽视但影响深远的信息是：取消企业购买70平米以下、2000年以前小户型住房的限购。
这实质上是“瞄准”了老破小。那么，这意味着老破小时代就此终结了吗？有人以为老破小就要腾飞了，却不知这恰恰是一个危险的信号。高房价时代好日子到头了，你准备好了吗？
国企收购老破小的政策组合拳
事情的起因要追溯到5月，央行宣布设立3000亿保障性住房再贷款，支持国企收购存量商品房作为保障房。
上海也出台了针对老破小以旧换新的补贴政策：30平米以下每套补贴2万元，30-50平米补贴2.5万元，50-70平米补贴3万元。这可不是小恩小惠。
从表面看，这简直是一个双赢的局面。国企大规模收购老破小，盘活存量资产，原业主则利用换房补贴置换郊区新房，消化郊区库存。去年国铁集团总收入1.25万亿，净利润重回正增长突破30亿，是业绩最好的一年。今年一季度全国铁路固定资产投资1248亿，三月份单月高达596亿，刷新历史记录。真是大手笔，但仔细想想，事情没那么简单。
老破小飙涨无望
有人认为，国企入场，老破小就要起飞了！大错特错，老破小的价格未来很可能只会维稳，不会再有超额收益。
原因很简单，国企收购这些老破小，主要就是用作出租，或打包成类REITs的金融产品，而这两个盈利模式都需要较高的租售比作为支撑。
据统计，北上广的平均住房租售比只有1.92%，100万的房子一年租金才1.9万，得租52年才能回本。你算算，这生意能做吗？
但老破小就不一样了，虽然破，但胜在地段好，租金相对较高，租售比可以达到2.5%以上。
如果老破小的售价大幅上涨，失去了租售比优势，国企的收购逻辑也就不存在了。可以说，维稳老破小的价格，反而是盘活存量的前提。
居住升级才是关键
千万别被表象迷惑了，从表面看，国企入场是利好老破小，但本质上这轮政策刺激的是改善型需求。
随着大量保障房入市，同一地段内，老破小的溢价空间将被进一步压缩。上海这个风向标，预示着老破小时代正加速终结。
改善居住体验，才是这轮改革的“真实意义”。违背现代居住理念的老破小，未来将被加速淘汰。很多房屋和建筑的设计使用年限就50年，而交房20年就漏水、漏电、外墙脱落，内部老化的老破小到处都是。
高铁提价的深意
从7月1日起，多条高铁线路将上调票价，涨幅在10%-30%不等，网上一片“谩骂”。
有没有发现，现在没人吹"基建狂魔"了？高铁大面积提价，某种程度上反映出，中国已经从大基建时代进入大维修时代。
高铁建设如火如荼，但每个县城都需要高铁吗？当年“要致富，先修路”的口号几乎家喻户晓。
据不完全统计，2013年到去年，全国铁路固定资产投资已超10万亿，路网规模世界第一。如今，维修成本在疯涨，亏损线路不计其数，国铁压力山大。提价，或许是唯一的出路。
说白了，高铁票涨价的根子还是出在房地产上。高铁的建设和维护成本一般是省、市、国铁三方共同出钱，但现在房子卖不出去，省市两极都过紧日子。车票就只能由"铁粉"们来埋单了。
国企收购老破小，是一招去库存的妙棋，但千万别曲解为“炒房”的手段。城市有机更新，不仅需要有力的政策引导，更需要尊重市场规律，回归居住的本质。
未来的房地产市场，必将从投资驱动回归到居住驱动，老破小的价值也将越来越体现在居住属性本身。买房，是美好生活的向往，而不是透支未来的筹码。说到底，我们需要的是安居，而不是炒房。
从大基建到大维修，从高房价到高物价，中国经济正在转型阵痛期。
你，准备好了吗？