镇江房地产市场研究报告

镇江房地产市场研究报告

本文是一篇关于镇江房地产市场的深度研究报告，从城市概况、经济状况、人口特征、城市规划、房地产市场现状及未来预测等多个维度，全面分析了镇江房地产市场的现状和发展趋势。

城市概况

镇江是南京都市圈核心层城市、长三角重要的港口、工贸和旅游城市，先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国科技进步先进城市、国家卫生城市、国家环境保护模范城市、全国社会治安综合治理优秀城市、国家园林城市等称号，空气质量指数、生活质量指数均位于江苏省前列。

区域位置与面积

• 地理位置：镇江地处江苏省西南部，处于南京一小时经济圈以及长三角三小时经济圈层内
• 行政区划：下辖三区三县级市，分别为：京口、丹徒、润州三区和镇江新区，丹阳、句容、扬中三市，总面积3847平方公里
• 人口规模：人口311万（2010年底）

交通优势

镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地、长三角区域物流中心城市。交通优势显著：

• 高速公路：四横（沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速）二纵（扬溧高速、京沪高速）
• 黄金水道：长江、京杭大运河
• 铁路：京沪高速铁路横贯东西

经济发展

从国际经验来看，房地产发展与人均GDP有着密切联系。2011年镇江人均GDP约为11376美元，表明当地房地产市场处于平稳发展期，生存改善需求兼有，以质量为主，向数量与质量并重发展。

产业结构

镇江的经济快速发展的前提下，三大产业结构区域合理化。第二产业和第三产业保持逐年上涨的态势，总体形成以第二产业为主，第三产业次之，第一产业为辅的产业结构。

2011年：

• 第一产业增加值100.41亿元，增长5.5%
• 第二产业增加值1274.23亿元，增长12.7%
• 第三产业增加值935.76亿元，增长12.6%

居民收入

城乡居民收入同步较快增长。全年城镇居民人均可支配收入26637元，比上年增长14.7%；农村居民人均纯收入12825元，比上年增长17.9%。城乡居民收入由上年2.14：1调整至2.08:1。

城市规划

主城：构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。人口按90万左右控制。

东翼：基础产业带和配置适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。

西翼：基础产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。

规划结构：“双橄榄”的城市形态，“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构。划分为五大功能区：主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。

房地产市场分析

土地市场

从2008年—2011年，镇江市土地成交量逐年递增，2010年至2011年土地成交数量环比上涨9.43%。同时，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年151.26万元/亩，环比上涨4.45%，而2010年地块成交单价185.77万元/亩，较2009年环比上涨22.82%，2011年土地成交单价321.85万元/亩，环比上涨73.25%。

2011年土地成交面积低于2010年的情况下，其总建面积以大于2010年，因此，可以看到，地块容积率越来越高，未来低密度高端住宅将越来越稀缺，同时高层项目将成为市场主流。

商品房市场

从2008年至2011年，镇江市区商品房供应量逐年递增，2010年~2011年环比增幅达到65.37%。一方面是由于2011年政府安置房大量推入市场，造成供应量骤升；另一方面也是因为在2009年到2010年间，市场普遍利好，镇江土地成交量水涨船高，而在此期间成交的土地于2011年进入市场，造成供应量出现大幅度上涨的现象。

从2009年后，市场成交量开始下跌，至2010年，环比下跌30.99%，2011年相比2010年基本持平，环比略微上涨4.93%。（该数据仅为市场所有纳入商品房统计的成交数据，其中2011年安置房成交占比近50%也纳入该数据统计范畴之内，因此实际上2011年商品房成交数据较2010年相比，环比下跌幅度接近40%。）

受商品房集中上市的影响，2011年镇江的年供应量快速上涨，但成交量从2009年开始呈现下滑趋势。

商业市场

大市口商圈是镇江第一商圈，集中大润发、八佰伴、商业城购物广场、苏宁电器、百盛等百货商厦，名牌汇聚，中高档商厦林立，它除了是当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众多前来商务人士。滨江商圈沿长江路分布，依靠著名旅游景点金山、焦山、北固山、西津渡等，提供餐饮、住宿、休闲、娱乐、文化等一体化服务，是外地游客旅游消费的主要场所，也是当地居民消费休闲、政府官员交际应酬的去处，同时吸引了南京、扬州、泰州的周末短途消费人群。南徐商圈依靠镇江市政府、润州区政府、高铁站、南徐新城规划等，提供购物、文化、休闲、娱乐、商务、住宿等一体化服务，是区域居民游消费的主要场所，也是政府机关平时消费去处。丁卯商圈以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成，打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。

总结与预测

镇江在售商业市场整体呈现供大于需的状况；11年月均去化2.2万方。随着城市建设的扩展和产业发展，新兴商圈在逐步走向成熟；镇江旅游业的不断增强和滨江区域的发展，特色竞品商业将成为一种趋势。除大市口商圈部分地段租金较高外，其它商圈租金都处在一个较低水平；餐饮类租金一般在60-80元/㎡/月；酒店类租金一般在30-45元/㎡/月；娱乐休闲类租金一般在50-70元/㎡/月。