第四代住宅成本解析：与普通住宅相比究竟贵在哪？

第四代住宅成本解析：与普通住宅相比究竟贵在哪？

随着房地产市场的发展，第四代住宅作为一种新型住宅形式逐渐受到关注。相比传统住宅，第四代住宅在设计上融入了更多生态和人性化元素，如公共休闲绿化平台、错层设计、私属花园等。这些创新设计不仅提升了居住品质，也带来了成本的增加。本文将从多个维度分析第四代住宅与普通住宅的主要区别及其带来的成本差异。

第四代住宅与普通住宅的主要区别

第四代住宅在设计上与传统住宅有显著不同，主要体现在以下几个方面：

• 公共休闲绿化平台：从核心筒出入且不计入产权的公共休闲绿化平台，在交房后允许同层每户划分后单独使用。
• 错层设计与私属花园：采用错层设计、两层挑高的私属花园大露台，并根据不同城市的计容规则进行赠送。
• 绿化空间：覆土面积达到30%~60%，深度0.5m的种植空间；阳台自带覆土的空中绿化区域。
• 得房率：实现100%以上的高赠送平面设计。

以福州为例，"立体生态住宅"试点项目需要符合以下建筑设计规则：

• 外挑层高不小于两个自然层高的植树平台或奇偶层错层设置的植树平台，外挑尺寸大于2.4米且不超过3.6米。
• 设置层高不小于两个自然层高的开敞式公共休闲绿化平台，平台不封闭，无围护结构，连接一定数量的住户并供业主共享，开放式公共平台不计入容积率和产权面积。

差异化设计带来的成本增加

建筑主体

第四代住宅的建筑主体设计与传统住宅有显著差异。大进深的露台挑板、共享平台、花园绿化入户等设计都会带来荷载的增加。具体来说：

• 8%15%的结构面积上有500mm覆土，从而使主体结构的荷载增加约5%10%。
• 若基础采用桩基础，则桩基成本会相应增加相同的比例，即第四代住宅主楼桩基数量较传统住宅数量高出5%~10%。
• 其他基础形式成本增加可参考这个比例，独基取小值，筏板取大值。

根据某7度区第四代住宅项目的统计数据显示：

该项目按全部建筑单体综合统计，挑板面积/建筑面积=31%，按建筑面积统计的单方成本增加达到39%，按结构面积统计的仅有3%。

地面做法

第四代住宅的特色之一是有30%~60%种植覆土要求，覆土层的增加使阳台的做法趋同于种植屋面，较传统住宅多出了排蓄水层、耐根穿刺防水层等。具体做法如下：

• 植被层
• 500mm覆土层
• 200g/m2无纺布过滤层
• 排蓄水板
• 40厚c20细石混凝土保护层
• 隔离层
• 1.5厚聚合物水泥防水涂料
• 3.0厚自粘聚合物改性沥青防水卷材（PY）聚酯胎
• 4.0厚弹性体（SBS）改性沥青耐根穿刺防水卷材（复合铜胎基）
• 20厚DS M15砂浆（1:3水泥砂浆）找平层
• 钢筋混凝土结构板

花园覆土成本

种植土不同于回填土，种植土要求有机和无机物结合，混以陶粒，保证土质满足植物生长需求。

管线遮蔽

第四代住宅需要考虑阳台洗衣机地漏，还需要考虑种植区的排水，需要用吊顶做管线的遮蔽。

顶棚涂料

阳台乳胶漆天棚做法：

• 涂料饰面（一底两面，阴角下翻20mm）
• 外墙柔性腻子两遍，打磨平整
• 现浇钢筋混凝土楼板打磨修补平整

花园滴灌与种植区排水

第四代住宅露台花园设计自动滴灌系统，可通过手机控制，定时灌溉。现分集中式滴灌系统，由负一层水泵房接入市政灌溉水源，通过分区给水立管到达每个楼层，分户式给水由各自楼层户内自来水提供水源。

• 集中式维护节点少，但是易产生水费纠纷
• 分户式业主可自行操控，适用于小面积花园灌溉
• 阳台预留接水口接入水源，节省灌溉管道

种植区排水：绿化部分设置地漏将花园排水接入阳台立管。

其他成本

• 露台多且不能封闭，隐私设计成为设计阶段必须要考虑的一部分
• 露台面积的加大，也增加了阳台玻璃栏板的工程量
• 隐私遮挡挑板采用铝板

施工成本的增加

• 第四代住宅奇偶数错层设计，支模施工工期较传统住宅增加，人工成本增加5元/平方米
• 花园露台防水施工、覆土施工工期较传统住宅增加，成本增加46元/平方米

成本结论

综合以上分析，第四代生态住宅较传统住宅按建筑面积增加成本650~700元/平方米。