房租的会计分录详解：从预付账款到使用权资产

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@小白创作中心

房租的会计分录详解：从预付账款到使用权资产

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https://finance.sina.cn/2024-12-01/detail-incxxfvv0066003.d.html

房租的会计处理是会计工作中一个常见的难点，特别是在涉及增值税发票、使用权资产确认、租赁费用分摊等问题时。本文将从有发票和无发票两种情况出发，详细讲解房租的会计处理方法，并通过具体案例帮助读者理解相关会计科目的运用。

房租是会计工作中一个常见的难点，特别是在涉及增值税发票、使用权资产确认、租赁费用分摊等问题时。本文将从有发票和无发票两种情况出发，详细讲解房租的会计处理方法，并通过具体案例帮助读者理解相关会计科目的运用。

房租入账的基本原则

小企业或低值、短期房屋租赁：预付计入“预付账款”，房租直接计入当期。
适用《企业会计准则》的租赁：需要确认“使用权资产”，通过使用权资产累积折旧进入损益。

房租处理的主要难点

处理房租的账务难点主要包括以下五点：

获得进项税发票什么时候即可抵扣
如何将房租分摊到每一个月
是否要确认“使用权资产”
租金要不要“折现”
免租期与中介费、租赁奖励如何入账

无需确认“使用权资产”的情形

总体原则：《企业会计准则》下，总租赁费用低于4万，或1年内的租赁属于低价值租赁或短期租赁不用确认“使用权资产”；而中小企业，执行《小企业会计准则》的,对于经营租赁依然是可以不需要确认“使用权资产”。我们中小企业租房，几乎都是经营租赁，所以不需要确认“使用权资产”。
中介费如何入账：小企业、低价值租赁、短期租赁的中介费直接计入“管理费用”。
续租奖与免租期如何入账：免租期也要分摊入房租；租赁奖金要冲租金成本。如：甲公司为小规模纳税人，21年租入办公室每月1万，租期一年，有一个月免租期，22年如果续约则减免1万元租金。

21年甲公司每月租金确认= 12万÷ 13（免租一个月）=0.92万元
22年续约每月租金分摊 = （12-1）÷ 12 = 0.92万元

对增值税的影响：取得房屋租赁专票当天即可对进项税全额进行抵扣。（虽然有房屋使用上的限制，用于职工集体福利、免税产品销售及娱乐行业的房租不能抵扣。但租入固定资产生产与福利混用可全额抵扣进项税政策出来了后，只要不是行业限制，租房专票的进项税都能想到抵扣的办法）
对所得税的影响：房屋租赁费必须按照实际使用的情况计入所得税税前扣除。如2022年缴纳租房费用12万，支付的是22年8月份至23年7月份的房租。则22年允许税前扣除的只是22年使用的5个月房租5万元。

案例：无需确认使用权资产的房屋租赁

甲公司为一般纳税人，适用《小企业会计准则》。2022年9月，租入一套房屋作为办公用，约定每月租金1.05万，押金1万，一次性中介费1.06万，预付半年房租，每到房租到期前一个月，按半年缴纳一次房租。完成甲公司2022年会计分录。

9月份签订合同日

借：管理费用——中介费 1万
应交税费——应交增值税——进项税额 600
贷：银行存款 1.06万
借：其他应收款——押金 1万
贷：银行存款 1万
借：预付账款 6
应交税费——应交增值税——进项税额 3000
贷：银行存款 6.3万

9月后每月摊销房租（含9月）

借：管理费用——房屋租金 1 万
贷：预付账款 1 万

案例：需确认“使用权资产”账务处理

适用《企业会计准则》租赁时间超过1年的非低值租赁，需要确认“使用权资产”。

2×23 年 1 月 1 日，承租人九州文昌教育（简称文昌）就某栋建筑物的9层与出租人乙公司签订了为期 10 年的租赁协议，并拥有 5 年的续租选择权。有关资料如下：

（1）初始租赁期内的不含税租金为每年 1000 万元，续租期间为每年 1100 万元，所有款项应于每年年初支付；
（2）为获得该项租赁，文昌公司发生的初始直接费用为400万元，其中，300 万元为向该楼层前任租户支付的款项，100 万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金；
（3）作为对文昌公司长约租赁的激励，乙公司同意补偿文昌公司 100 万元的佣金；
（4）在租赁期开始日，文昌公司评估后认为，不能合理确定将行使续租选择权，因此，将租赁期确定为 10 年；
（5）文昌公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年 5％，该利率反映的是文昌公司以类似抵押条件借入期限为 10 年、与使用权资产等值的相同币种的借款而必须支付的利率。
（6）预计租赁期结束建筑物恢复最初状态将发生成本 100 万元。

说明1：小编为简化处理，更直观反应租房的账务处理，此处假设不考虑相关税费影响。
说明2：（P/A，5％，9）＝7.10782；（5%利率的年金现值）
说明3：（P/F，5％，10）＝0.6139（5%利率下10年后资金现值）