解聘物业有几种方法？不通过业委会，也能换物业？

解聘物业有几种方法？不通过业委会，也能换物业？

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网易

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https://www.163.com/dy/article/JP8E80140539PXYN.html

近年来，随着业主法律意识的提升，小区管理逐步进入"觉醒年代"。据统计，在2021到2024年期间，全国住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，这意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。那么，当遇到不称职的物业公司时，业主们应该如何依法解聘呢？

案例：福州小区成功解聘高收费低服务的物业公司

最近，在福州一个小区发生了一起引人关注的换物业案例。该小区物业费高达每平米3.8元/月，与当地高档小区持平。然而，物业公司却不尽职履责，多次提示后仍无有效改善。更令人气愤的是，物业公司仗着与开发商的关系，强硬回应，拒不改善。

尽管小区没有成立业主大会和业委会，但业主们通过相互沟通，在居委会的协调下进行投票，最终超过90%的业主同意解聘物业。面对物业公司的反对，业主们展示了法律条文，让对方哑口无言。

《民法典》赋予业主"任意解除权"

根据《民法典》第946条的规定，即使没有成立业主大会和业委会，业主仍享有"任意解除权"。具体操作步骤如下：

1. 占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主，共同向当地街道或居委会要求召开业主大会临时会议，议案为解聘当前物业服务公司。
2. 如果占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主投票表决，且参与表决的专有部分面积过50%，参与表决的人数过50%，则决议生效。

在没有业委会的情况下，居委会将主持后续工作，可以通过公开招投标程序聘用新的物业公司。社区和居委现在管理也很成熟，在物业缺失的时段完全可以做临时顶替工作，进行社区物业管理的托管。

解聘物业的三种方法

1. 无业委会情况下的做法：按照上述法定程序推进，最终达成共同决定去解聘物业公司。
2. 有业委会的情况：通过正式的业主大会来解聘。
3. 矛盾尖锐时的行政介入：当地房管局或住建局介入，直接形成文件，同当地街道一起进行换物业。如果物业公司还拒绝配合，后续将进行行政处罚。

法律途径与社会治理相结合

如果物业公司认为解聘程序不合法，可以通过法律途径起诉业委会或整个小区。但只要业主团结一致，依法办事，最终结果往往是以业主诉求得到满足而告终。

从本质上讲，业主、业委会、物业公司和居委的利益诉求是一致的。业主通过支付物业费获得相应服务；物业公司做好本职工作获得报酬；居委则负责协调双方关系，维护社区秩序。当物业公司不履行合同义务时，最简单的解决办法就是更换物业。在法律上通过物业管理合同进行更换，在社会治理方面通过居委协商进行置换。