成都“老破小”投资价值分析：租金回报率超10%，成市场新宠
成都“老破小”投资价值分析：租金回报率超10%，成市场新宠
在当前低利率环境下，成都一些“老破小”房产因其较高的租金回报率而受到投资者青睐。本文通过具体案例分析了多个成都地区的老旧小区，详细计算了这些小区的租金回报率，并与银行存款利率进行对比，指出在当前低利率环境下，投资“老破小”可能比存银行更划算。
今年7月，四大行集体下调存款利率，5年期整存整取定期存款挂牌利率仅1.8%，3年期以下更低。同时，LPR也正式下调，成都首套房商贷利率降至3.25%，达到历史新低。在这样的背景下，不少二手房产的租金回报率开始超过银行定期存款利率。
以新都的龙湖听蓝时光为例，该项目最近90天平均成交单价为7800元/㎡，33㎡的套一总价约25万元，最低首付37500元，30年等额本息月供仅924元。根据小区出租情况，精装套一整租价格在1300-1500元之间，扣除月供后每月净利润可达300-500元，租金回报率超过6%。
在成都主城核心板块，也有类似高回报率的项目。例如，高新南的好莱坞商业广场，最近成交单价在7000元/㎡左右，50㎡的套一总价约35万元，最低首付52500元，30年等额本息月供仅1300元。根据小区出租情况，精装套一整租价格在1500-1800元之间，扣除月供后每月净利润可达200-500元，租金回报率在5%-6%之间。
锦江区的环球汇蔚然更是达到了惊人的回报率。该项目最近成交单价在11000元/㎡左右，33㎡的套一总价约37万元，最低首付55500元，30年等额本息月供仅1368元。根据小区出租情况，精装套一整租价格在3100-4000元之间，扣除月供后每月净利润可达1700-2600元，租金回报率甚至超过10%。
武侯区的观南上域虽然单价和总价较高，但租金回报率依然超过存款利率。该项目最近成交单价在20000元/㎡左右，79㎡的套二总价约169万元，最低首付250000元，30年等额本息月供约6250元。根据小区出租情况，精装套二整租价格在4000元左右，租金回报率约2.8%，同样超过了银行定期存款利率。
数据显示，2023年成都二手房套均成交面积约95.7㎡，2022年这一数据是94.3㎡，2021年是95.7㎡，均在百平以内。中指研究院的报告显示，最近半年，23-27岁的年轻人购房人数占比从15%提升至19%，显示出年轻群体购房需求的上升趋势。
在当前市场中，成都乃至全国都有不少老旧小区的性价比很高，但同时也要注意不是所有老旧都有如此高的回报率。并且相较于公寓，老旧弥补了不少公寓的缺点，也是当前能成为市场上的“香饽饽”重要原因之一！比如公寓的产权40年、首付高利率高最多贷10年、商水商电每层户数多、不能落户读公办等等。这些缺点，老旧小区统统没有！
对于想要投资“老破小”的购房者，建议选择靠近核心板块的房源，因为虽然价格可能更高，但更容易出租和转手。同时，周边人气旺盛的小区也是不错的选择，因为即使配套稍差，只要人气足，也不愁出租。应避免选择新板块或新区的房源，即使价格再低，也可能捡了芝麻丢了西瓜。