“零公摊”要实现还有多远？且看“取消公摊”三大现实疑问...
“零公摊”要实现还有多远？且看“取消公摊”三大现实疑问...
近年来，“取消公摊”的民间呼声从未间断。日前，湖南省衡阳市官宣取消公摊！实行商品房销售套内建筑面积计价！这一话题，再次冲上热搜，收获了1.5亿的超高阅读量。
乐居小编查询相关资料后发现，衡阳此举并非首创，早在2002年，重庆已先行施行。近年来，广州、深圳等多地也通过计容新规等方式推进“去公摊化”。
长期以来，我国商品房销售中普遍附加公摊面积。有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在**20%~30%**左右。对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出。
与此同时，由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一，也让公摊面积成为房地产交易过程中多年饱受诟病的话题。
随着住房交易进入存量市场和买方市场，多地政府和开发商开始主动做出改变。近年来，为了提振购房者信心，减少买房顾虑，合肥等地提出“积极探索按套内面积计价”，山东等地则提出“公摊面积需在合同中明确标准”。
目前，已有多地开发商开始主动选择“按套内面积”的计价模式，进行住房销售。不过，取消公摊是否能给消费者带来实质性利好、当前全面推行时机是否成熟等尚存在诸多争议。
取消公摊会导致房价上涨吗？
12月12日，湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
根据《通知》，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。
房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，不因商品房销售计价方式变化而受到影响。
房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌，价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。
据《华夏时报》报道，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析表示，此次衡阳新政通俗理解即取消公摊制度，此次衡阳“取消公摊”是房地产发展新模式的一种重要形式，也是回应群众关切的重要实践，对于提升居住品质和购房信心等都具有积极作用。
事实上，衡阳市并不是第一个“按套内面积计价”的城市。其实，在全国范围内，早已有多个城市尝试取消公摊面积计价。
例如，早在 2002 年，重庆市便以法规的形式明确要求商品房现售和预售，以套内建筑面积为计价依据，并对不按这一计价依据销售的开发商由房地产行政主管部门责令改正，并处违法行为所涉及商品房交易金额的 5%—10%的罚款，成为内地城市中第一个按照套内面积计价的城市。
在 2012 年至 2013 年，香港接连发布规定，二手房和一手房销售均要用“实用面积”来标。2023 年 7 月，安徽省合肥市专题会议明确，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
随后，山东等地则提出“公摊面积需在合同中明确标准”。另有业界人士表示，除此之外，已有多地开发商开始主动选择“按套内面积”的计价模式，进行住房销售。
据《第一财经》报道，衡阳市的新政依然在社会上和业内引发对“取消公摊面积的合理性和可行性”的广泛探讨，尤其是“取消公摊会导致房价上涨吗”这一话题。对此，业内多名人士认为，商品房销售中的计价方式改变与否，总房价理论上都不会发生变化。
有业内人士表示，按套内面积计价由于面积的基础不同，单位面积的名义价格肯定会上升，但并不一定带来实际房价的上升，对于规范的企业来说，只是计价方式的变化，不会影响开发企业的总收入，对于购房人来说，也不会有购房总价的变化。
此外，从计量口径上取消公摊，会导致整套房的住房面积减少，而房屋总价不会发生变化，因此总价不会改变，以住房面积计量的单价会上涨。
重庆执行“以套内面积作为计价依据”多年，目前，重庆依然是两套计价体系并存，但全市购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积计算。开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同。从执行结果来看，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。
“即使是销售广告上已经注明了套内单价或建面单价分别是多少，购房合同上亦是如此，但两种价格经过折算，其最终房屋成交总价仍然一样。”从过往的经验来看，房价的高低主要取决于市场供需关系、地段、房型、房屋品质等因素，而与计价方式关系不大。
取消公摊利好购房者吗？
珠海市十字门片区高楼耸立、生活气息浓厚的居民区
“天下苦公摊已久”，一方面是因为其内涵、计算方式太过于专业复杂，且标准不统一，购房人难以弄明白，也不愿为“看不见”的面积多花“冤枉钱”；另一方面，是因为随着更多高层、高档楼盘入市，购房者需要为公摊面积花费更多购房款。
什么是公摊面积？据资料显示，公摊面积制度在我国存在已久，2001年施行的《商品房销售管理》，就明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。买房子时，房产证上的面积实际就是套内面积加上公摊面积。
其中，公摊面积简单来说就是房子公共区域的面积，比如大厅、走廊、电梯等区域的面积，便是由所在楼栋的全体住户分摊。其实，合理的公摊面积可以让居民住得更舒适，但事实上，多年来越来越高的公摊面积让购房者颇有不满。
业内人士表示，公摊面积是确实存在的，不管以什么形式计量，都是回避不了公摊面积的。而且楼层越高，公摊面积越大；住房质量越高，公摊面积越大。此外，得房率是指套内面积占建筑总面积的比例，近年来，我国高层住房的得房率在 70%~80%左右。
乐居小编了解到，从权属的角度来看，公摊面积是业主的共有产权，业主的产权面积包括套内面积和公摊面积。所以，公众目前所谈及的取消公摊，更确切地来说，是希望改变商品房销售的计价方式。
公摊面积怎么计量，已有相应的法律法规，只是专业性较强，不为一般老百姓掌握。维持现状更有利于楼市平稳健康发展，避免由于住房面积计量口径的改变导致的各种收费标准的调整，也便于楼市的长期数据的积累与比较，更有利于科学决策。
此外，按套内面积计价的房价，单价反而会提高。由此，以面积计价的物业费、暖气费等都要做相应调整。
由此可见，“羊毛还是出在羊身上”。
珠海市政府会跟进吗？
改变计价模式意愿几何？
浪漫海滨、生态宜居的珠海市
乐居小编了解到，近年来，已有一些开发商开始主动选择“按套内面积”计价出售新房，以规避因为公摊面积而产生的争端或民事纠纷。然而，全面取消公摊的条件尚未成熟。
当前多数新房项目仍按照建筑面积计价，基于此，应增加公摊面积的透明度，避免公摊面积过大；与此同时，可以有更多城市试点探索“按套内面积计价”。
在仍计算公摊面积的背景下，为了保护购房者权益，合理提高得房率，2024年3 月以来，珠海和长沙两地先后明确和优化房地产开发项目中有关赠送面积的规则。
根据珠海市自然资源局3月初印发的《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知》，优化完善房屋计容建筑面积计算规定。增加多种不计容建筑面积情形，包括公共开放空间的交通附属设施；既有房屋增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等。支持商业服务业建筑按层集中设置不超过该层水平投影面积 5%的公共半开敞空间，按其水平投影面积一半计算计容建筑面积。
而除了重庆、肇庆，合肥也加入商品房销售“按套内面积计价”的队列。3 月初，“中共合肥市委办公室”在人民网领导留言板上答复网友提问时称，为避免公摊面积比例过大，我市积极探索商品房销售按套内面积计价，相关具体工作正在探索推进。
目前，已有试点项目在销售现场同步公布建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。
结语
总体而言，“按套内面积计价’有利于购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。”业内人士纷纷表示，全面取消公摊的条件尚未成熟，当前多数新房项目仍按照建筑面积计价，基于此，应增加公摊面积的透明度，避免公摊面积过大。
总而言之，购房者有更多的收入来源、更低的房贷成本、稳定的房地产政策，营造良好的市场预期，提升购房者的信心，创新产品体系，才能真正推动房地产市场健康发展。