商品房如何计算房产面积？认购协议有哪些陷阱？

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https://www.66law.cn/laws/4568553.aspx

在购买商品房时，了解房产面积的计算方法、认购协议的法律效力以及可能存在的陷阱至关重要。本文将为您详细解析这些关键问题，帮助您在购房过程中做出明智决策。

商品房房产面积的计算涉及多个部分，具体如下：

建筑面积：由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。
套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。
套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，墙体分为共用墙及非共用墙两种，共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）。
阳台建筑面积，封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积，挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积。
分摊的共有建筑面积：指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按一定比例分摊到各户。

商品房认购协议具有法律效力，但需满足一定条件。

协议主体需具备相应民事行为能力：即签订认购协议的开发商与购房者，都应当具有能够独立实施民事法律行为的资格。开发商要有合法的开发及销售资质，购房者需是完全民事行为能力人。
协议内容应是双方真实意思表示：不存在欺诈、胁迫、重大误解等影响意思表示真实性的情形。比如，开发商不能故意隐瞒房屋已抵押的事实来诱使购房者签订认购协议。
协议内容不违反法律法规的强制性规定和公序良俗：例如，不能约定违反限购政策等相关规定的条款。

在满足上述条件的情况下，商品房认购协议对双方当事人具有法律约束力。双方应当按照协议约定履行各自义务，若一方违反协议约定，另一方有权依法追究其违约责任。若认购协议存在无效或可撤销的情形，受损方可以通过法律途径维护自身合法权益。

商品房认购书中可能存在以下陷阱：

模糊关键条款：对于房屋的具体情况，如面积、户型、朝向等表述不清晰，可能使用模糊、笼统的语言，后期实际交付与预期不符。
定金条款陷阱：认购书中常约定购房者交付定金，但对定金退还条件设置严苛。比如，仅因购房者自身原因未签订正式合同就不退定金，而对于开发商原因导致无法签约的情况却未明确责任。
认购与签约时间差陷阱：认购书约定的签订正式合同时间较短，购房者可能因各种原因无法在规定时间内完成签约准备，导致定金被没收。
价格条款不明：可能只写单价，不明确总价计算方式，或者约定后期房价可调整，但调整规则不明确，开发商借此随意涨价。
违约责任不对等：认购书中开发商的违约责任较轻，而购房者的违约责任较重，一旦出现纠纷，购房者处于不利地位。