土地出让金的分类及计算方式详解

土地出让金的分类及计算方式详解

土地出让金是政府将土地使用权出让给企业或个人所收取的费用，其分类、计算方式及支付方式是房地产开发中重要的经济指标。本文将详细介绍土地出让金的相关知识，帮助读者更好地理解这一概念。

土地出让金的分类

土地出让金主要依据地块的开发条件进行分类，可分为“熟地价”和“毛地价”两类。熟地价是指已经完成“七通一平”的地块，即水、电、路、气等基础设施齐全，土地使用者只需支付土地使用费和开发费即可。而毛地价或生地价则是指未完成“七通一平”的地块，出让金仅包括土地的有偿使用部分，投资者需要自行或委托开发公司进行后续的开发工作。

以上海北京东路71号地块为例，该地块面积为2.38万平方米，涉及20多家单位和1000多户居民。新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并计划投资5300万美元进行开发。在这种情况下，投资者需要充分考虑旧区动迁和市政配套费用，这些费用一般占到熟地总价的50%至70%左右。

土地出让金的计算方式

土地出让金的计算方式主要有地面价和楼面价两种。地面价是指每平方米土地的单价，通过将出让金总额除以土地总面积得出。而楼面价则是将出让金摊到每平方米建筑面积上，计算方法为将出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。

在实际投资中，投资者通常更倾向于使用楼面价来评估投资效益。原因在于地面价无法准确反映土地成本的高低，只有将地价分摊到每平方米建筑面积上进行核算，才能更好地进行可比性分析，估算投资成本和效益。需要注意的是，尽管高层建筑的开发可能会影响土地的使用效率，但土地出让金是按照建筑面积进行计收的，因此投资者在进行项目评估时应充分考虑这一点。

土地出让金的支付方式

土地出让金的支付方式多样，主要取决于投资者的身份和开发项目的性质。如果是外商投资或中资企业开发外销房，通常需要以外汇支付；而中资企业开发内销房或外资企业开发内销房时，则可以选择人民币支付。此外，还有一些特殊的支付方式，例如投资者可以通过建设立交桥、道路或停车库等基础设施来偿还地价，这种实物支付方式在某些情况下也被接受。