郑州二手房市场深度解析：挂牌量前十小区全解读

郑州二手房市场深度解析：挂牌量前十小区全解读

郑州二手房市场现状如何？哪些区域的挂牌量最大？各区域的热门小区有哪些特点？本文将为您详细解析郑州二手房市场的最新动态，并提供实用的购房建议。

当下郑州市场最焦虑的群体，莫过于房东了。
郑州市面上挂牌房源量高达13万+。
这还只是贝壳网一家的统计数据，现实情况是，真实的挂牌套数只会比这个多。
这是过去一年的郑州全市二手房成交套数走势，数据来源于360房产网。
可以看出，过去一年，郑州一共去化了9.9万套二手房，平均每月8000+套，按照平均月消化量来计算，13万+，要消化多久？
16个月，一年半。
挂牌量大，消化周期长，已经是郑州二手房市场最主要的事实。
与新房能采用各种低首付、特价房等多重营销手段不同。二手房，最重要的促成交因素只有一个——合适的价格。
如果想要快速出手，只能降价！
有少部分房东心态彻底崩了，甚至拿出杀手锏，刀刃向内，降价、猛降、一降再降...

郑东新区

分析：
1、郑东新区的二手房交易目前仍旧集中在高铁片区、商鼎路片区。区域内新房较少，部分二手房性价比还是不错的。想在东区买房子的，可以考虑这个片区的二手房，片区配套已成熟。
2、其中财信圣堤亚纳挂牌量最高，该小区以高层为主，整体居住户数更多，密度更大，划片学校是永平路小学和84中。
3、奥兰花园和东方港湾，凭借康平小学+96中双学区组合，加上有小面积，上车门槛低，交易量一直都很大。

金水区

分析：
1、正弘数码公寓凭借文化路二小+省实验的学区，加上低总价，流通性一直都很好，该小区小户型居多，想上省实验就买，用完转手卖掉，重点看23平和40平左右的，流通性不是问题，目的也很简单，只是为了上学。
2、曼哈顿分为多个区域，不同期房建成于2005年-2012年。位置不错，临CBD，生活配套充足，交通方便，租售比高，人员比较杂乱，周边环境一般般，日常拥堵，看个人吧。
3、金水北区域在售新盘，越秀天悦江湾均价17500、常绿金水宸苑16000、信达天樾九章16500，相比教育港湾一期和瀚海思念城西苑的二手房，新房还是具有一定性价比的。

中原区

分析：
1、中原区挂牌量高的小区刚需居多。
2、挂牌量最高的宏江瀚苑，该小区产品面积跨度大，从48平的一房到277平的五房，所以小区的价差很大。
3、近两年，西区有不少新楼盘入市，电建华曦府、中海时光之境、还有即将入市的龙湖中原颂等，都是改善小区，产品设计等方面较二手房有明显提升。
4、西区地缘客户，如果资金有些紧张，可以在较新二手房中淘一淘，或许能遇到性价比高的房源。至于改善客户，二手房社区性价比并不高，可以看看新楼盘，新楼盘在户型上，景观上，都更符合改善的居住需求。

高新区

分析：
1、前10中，万科城占了三个，整个万科城占地非常大，定位刚需，周边比较荒芜，但万科多年耕耘已形成一套自己的配套，可以满足日常生活需求。综合素质较佳的是一期紫兰苑和三期采薇苑，地块大，景观会好些。
2、目前高新主城主打改善的楼盘不少，比如西棠，比如正弘序，比如高新华曦府，填补了区域空白，也进一步拉高了区域价格。

惠济区

分析：
1、这个区域内目前可供选择的、较新的二手房房源多了起来，以大北区为主。从目前成交和挂牌价格来看，价格比区域内的新房低。
2、挂牌量第一的绿地璀璨天城除了便宜没什么亮点，西边是铁路、南边东边是高架，被三面环绕的位置，和郑州清华园仅隔了一条北三环，包括昌建誉峰，都在一个小片区内，但好的一点是昌建誉峰占了一条地铁口的位置。

经开区

分析：
1、在比较大的小区，比如远大理想城，金沙湖高尔夫观邸，社区房源比较多的情况下，议价空间是比较大的。
2、经开主城目前在售新盘主要是金茂未来府、万祥紫庐两个项目，均价15500元左右。
３、经开的新区，滨河新城，目前价格有调整，能等待新区蜕变的，可以关注。

管城区

分析：
1、管南是郑州新房、二手房最火热的区域之一，是刚需比较关注的区域。永威、绿都澜湾等二手房都可以挑挑拣拣。
3、目前这个区域内新盘不多，比如电建洺悦融园和昆仑朗境，均价都在18000元左右，明显高于周边二手房价格，预算不多的地缘客户，可以转转二手房，性价比不错。注意品质的改善优选新房。

二七区

分析：
1、向来刚需、刚改比较偏向大北区和管南，其实二七区目前不论是新房还是二手房性价比也是不错的，地缘客户可以多加关注考虑。
2、二七新区的二手房也陆续出来，从成交价格来看，有性价比超高的房源，可以考虑。
3、亚星西南王，名副其实，挂牌量前10中有4个小区都是亚星的，亚星盛世家园是片区内房龄最老且规模最大的小区，一共分为7期，这也是挂牌量大的原因之一。

写在后面真诚的建议：
买房如相亲，挂牌量是热度，价格是颜值，而物业和配套才是过日子的人品。
现在，很多区域的二手房都是有性价比的，有一些极具性价比的房源入场。对地缘客户来说，这是新房之外的另外一个选择，可以多去二手房社区看一看，走一走，说不定就能选到更合适的房源。
如果还是觉得新房更适合，那么请参考区域售价高的二手房都有什么特质？品牌、绿化、地铁、学区、物业等等，将这些套用到新房上，你选的新房至少不会跑不赢大盘。