全球新兴CBD的发展模式和经验启示
全球新兴CBD的发展模式和经验启示
在全球主要城市的经济发展中，中央商务区（CBD）作为城市经济活动的核心区域，其发展经验对其他城市具有重要的借鉴意义。本文通过分析法国巴黎的拉德芳斯、英国伦敦的金丝雀码头和新加坡的裕廊湖区，三个具有代表性的新兴CBD发展案例，探讨它们的发展策略、面临的挑战和取得的成就，以供其他城市参考。
法国巴黎的拉德芳斯
拉德芳斯位于巴黎市中心以西约10公里处，是欧洲最大的商务区之一。自20世纪50年代末起，法国政府开始规划并管理这一区域。当时法国政府为了分散巴黎市中心的企业，推动了拉德芳斯的发展。之后，随着1970—1990年法国经济的增长，对办公空间的需求也随之增加，拉德芳斯逐渐发展成为重要的商务区。经过多年发展，拉德芳斯现在总面积达566公顷，拥有380万平方米的办公空间。
拉德芳斯不仅是法国经济的重要组成部分，也是全球商业活动的重要枢纽。目前，拉德芳斯拥有500多家公司，其中40%为外国公司，75%为企业总部所在地。2020年，拉德芳斯被评为世界第4大最具吸引力的商务区。拉德芳斯的成功吸引了大量的国际企业和投资，对法国乃至全球经济都产生了积极影响。
图1 拉德芳斯是法国巴黎都会区首要的中心商务区，位于巴黎城西的上塞纳省，邻近塞纳河畔纳伊
在拉德芳斯区的早期开发阶段，法国政府采取了被称为“胡萝卜与大棒”的策略，以吸引企业入驻并促进该区域的发展。其策略主要包括两个主要方面：
经济奖励（胡萝卜）：法国政府为愿意迁入拉德芳斯区的企业，提供一系列经济激励措施。包括税收减免、财政补贴或其他形式的财务支持，以降低企业搬迁和运营成本，鼓励它们选择拉德芳斯作为新的办公地点。
政策限制（大棒）：法国政府对希望迁入巴黎其他地区的企业，在规划批准、土地使用权获取等行政程序上实施了一定的限制。使得迁入拉德芳斯区成为企业更可行的选择。
然而，拉德芳斯在发展过程中也面临了诸多挑战，包括功能单一、未能吸引非通勤工作者、与主要社区的脱节等。为解决这些问题，法国政府在2006年推出了为期10年的更新计划，旨在提供新的办公建筑、住房和更好的公共交通，以提升区域的吸引力和功能性。
从2019年中期至2023年底，拉德芳斯的办公室空置率从约5%增加到近15%，而巴黎中心的空置率从1.6%增加到2.3%。为应对该挑战，法国政府在2023年制定了一项复兴计划，旨在使拉德芳斯的物业更加现代化，以适应市场需求的新趋势，并努力成为世界上第一个碳中和商务区。
英国伦敦的金丝雀码头
金丝雀码头位于伦敦市中心约5公里的地方，曾经是一个过时和孤立的码头区。从20世纪80年代起，金丝雀码头开始转型，最终在21世纪初成为伦敦市中心以外的重要商务区和办公集群。经过30年的发展，金丝雀码头开发了超过148万平方米的空间，包括办公、零售和休闲等功能，成为伦敦的重要地标。
图2 金丝雀码头是伦敦东部的主要金融区，位于泰晤士河北岸的道格斯岛
金丝雀码头对所在地哈姆雷特塔区的经济贡献极为显著，估计占该区经济的73%（2018年数据）。在2022年，哈姆雷特塔区成为伦敦第三大经济区，GDP达380亿英镑（约合人民币3517亿元），仅次于伦敦市中心和威斯敏斯特区。此外，该区在2021年提供了约29万个工作岗位，超过了其居民人口。金丝雀码头的行业分布也更加多元化。在2008—2018年的10年里，公共部门、监管、教育、技术和媒体等领域的非金融服务企业占比，从30%增加到45%。
在很大程度上，金丝雀码头的显著转变可以归因于英国经济的复苏，特别是1990年后伦敦作为全球金融中心的发展和金融市场的自由化。政府当局在金丝雀码头的发展过程中采取了以下支持措施：
强有力的指导和协调作用。在1981年的早期发展阶段，英国政府成立了法定的伦敦码头区开发公司，该机构作为半公共机构（类似于市场化运作的国有企业），被赋予了广泛的权力，包括：获取和处置土地；监督码头区的所有规划事宜；免除对地方政府施加的某些财政限制。
为开发商提供专门的规划和财政激励。为了促进发展，英国政府在1982年将金丝雀码头及其周边地区指定为企业区，为开发商提供税收优惠和快速规划程序。这些激励措施包括：免除十年的地方税率；免除开发土地税；为新的非住宅建筑提供100%的资本津贴，以抵消公司税。据统计，这些激励措施可以将开发成本减半。此外，开发商还获得了灵活规划和使用土地权利，例如将仓库/工厂转换为办公用地。
提升连通性。金丝雀码头在过去40年中，其外部交通联系得到了显著加强。这包括1987年在金丝雀码头建设的自动化轻轨，该轻轨在1994年延伸至伦敦市中心。1999年朱比利线地铁延伸至金丝雀码头，以及2018年伊丽莎白线（东西伦敦的铁路服务）的开通，进一步增强了其连通性，大幅缩短了往返伦敦市中心的旅行时间。
政府办公室的搬迁。由于租金较低和交通便利，2016年，英国内阁办公厅决定在金丝雀码头，租赁一栋可容纳5700名全职公务员的办公楼，建立东伦敦办公中心，搬迁工作在2018年底完成。
2016年，英国脱欧成为金丝雀码头办公空间需求的分水岭。一些全球银行和公司从伦敦迁往其他欧洲城市，导致金丝雀码头的办公空间空置率从2016年的约4%翻倍至2019年的8%。加之市场进一步疲软和远程工作趋势的影响，金丝雀码头的空置率在2023年底飙升至17.5%，之后到2024年中回落至大约11%。目前，金丝雀码头的主要房东正在重新定位其办公空间，增强其多功能性、改善城市环境等，以满足如生命科学等领域更多元化客户群的需求。
新加坡的裕廊湖区
裕廊湖区（JLD）是新加坡政府计划在未来30年建设的第二CBD。裕廊湖区的目标是成为充满活力的混合用途商务区，拥有一定比例的居住人口，并为当地人和游客提供有吸引力的街区生活。
裕廊湖区总面积为410公顷，政府计划在2040—2050年间提供约140万平方米的现代办公空间，预计将创造10万个新工作岗位。裕廊湖区是国际商务园的所在地，拥有多家从事知识型业务的跨国公司总部。该地区还靠近正在建设中的西南区域大型物流基地和大型港口，以及新加坡国立大学等主要院校和研究机构。
图3 新加坡裕廊湖区是新加坡政府在2008年发展总蓝图中重点规划的区域之一，目标是建设成为除市中心CBD之外最大的商务中心
新加坡政府为裕廊湖区的发展提供了专门的政策支持措施：
提升国内和区域连通性。裕廊区域线的建设将进一步加强其与其他地区的连通性，预计在2027年将完成第一阶段。此外，裕廊还被选为连接马来西亚拟议高速铁路的终点站，该项目预计将在2024年内决定。
优先考虑优质开发。为确保优质开发，城市发展局（URA）制定了招标政策，根据价格招标和概念招标对开发商进行评估，并引入了城市设计规划指南，旨在改善日常通勤者和访客的环境。
灵活的开发模式。对于JLD的主要地段，采用了主开发商模式。该模式的特点是地块面积较大，设计更灵活，能更好地整合不同用途。根据市场情况，在已建成最低限度的办公空间和其他空间的前提下，开发商还可以选择暂停开发，从而防止市场上可能出现的楼面面积供应过剩。
将办公场所的人员转移至新CBD。新加坡市建局启动了CBD激励计划，减少市中心CBD的办公空间供应，将一些办公人员转移到裕廊湖区等其他商务区。到2027年，预计将有约25万平方米的办公空间从市中心撤出。此外，交通部和可持续发展与环境部等3个政府部门已决定搬迁到裕廊湖区。陆路交通管理局总部也计划于2027年逐步搬迁到该地区。
裕廊湖区的办公室空置率从2019年的7.7%飙升至2021年的12%，但到2023年底急剧下降至7.5%。然而，2024年，由于供应增加，空置率再次反弹至10.1%。
启示
全球的CBD都面临着保持办公室空置率的挑战。如今，办公模式已经从固定的办公地点发展到远程和灵活的办公方式。因此，全球主要城市的办公室空置率已达到或接近两位数水平。
经济活力掌握着CBD发展的关键。正如千禧年前后伦敦金丝雀码头发展情况所证明的，新的CBD降低空置率的必要条件，是在经济蓬勃的环境下，企业所迸发出旺盛的市场需求。
针对性支持政策能够推动CBD快速发展。包括：灵活的土地利用规划；促进更快、更高质量发展的财政激励；改善区内和区际的交通连通性；将部分政府部门办公室迁至新的CBD以提供支持等。
CBD要根据自身情况采取措施提升吸引力。这些措施包括：吸引和留住人才的能力；拉近与市场、客户和商业伙伴的距离；优秀的城市环境质量；量身定制和创新的办公空间等。
文章来源：中国香港特别行政区政府立法会秘书处官网。
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