《常州市轨道交通5 号线TOD 综合开发利用研究》 成果简本
《常州市轨道交通5 号线TOD 综合开发利用研究》 成果简本
常州市轨道交通5号线TOD综合开发利用研究项目，旨在通过发展轨道上盖物业、加强轨道沿线土地规划利用，实现轨道交通TOD开发收益，是实现轨道交通可持续发展、支撑城市发展战略的重要保障。
项目概况
项目背景
“打造轨道经济带，构建轨道生活圈”，通过发展轨道上盖物业、加强轨道沿线土地规划利用，实现轨道交通TOD开发收益，是实现轨道交通可持续发展、支撑城市发展战略的重要保障。2017年2月《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》提出：鼓励交通基础设施与地上、地下、周边空间综合利用，融合交通与商业、商务、会展、休闲等功能。打造依托综合交通枢纽的城市综合体和产业综合区，推动高铁、地铁等轨道交通站场、停车设施与周边空间的联动开发。目前国内多个开通(建)轨道交通的城市,都出台了支持轨道交通场站及周边土地开发的相关政策，直接推动的轨道交通场站T0D的推进，促进了轨道交通与城市建设协调发展，完善了轨道交通投资建设机制。
目前常州市城市轨道交通第二期建设规划(2020-2026年)已获市政府批复，伴随着常州市轨道交通大力发展和城市的发展转型，常州即将迎来TOD发展的黄金时期。TOD不单是城市发展的必选项，更需要承担更多的使命、复合更多的功能，形成“TOD+”的城市发展新模式和都市生活新方式。轨道交通土地资源开发需求不断提升，发展模式紧追时代潮流，新兴的轨道网络化城市急需构建具有前瞻性、综合化的产业业务发展框架。即将启动建设的轨道交通5号线总体为L型轨道线（如图1.1-1所示），西段揽月湾站-清潭路站区间与城市总体规划提出的“才”字形城市发展框架中的斜向走廊基本吻合，北端东青站-清潭路站区间与2号线在中心组团内形成X型交叉，是连接城西组团、城东组团与市中心区之间的一条西南-东北交通轴。5号线覆盖了西太湖组团，有利于引导西太湖组团环湖拓展，符合城市总规提出的“2020年到远景年，城市用地主要以南部的西太湖组团的大规模开发为主”的战略目标。
基于此，常州市轨道公司拟前瞻性的开展轨道交通5号线全线土地综合开发研究工作逐步形成具有常州特色的轨道交通土地综合开发模式，结合研究报告拟订支持常州轨道交通场站土地综合开发的规划建议及相关政策，推动常州市轨道交通可持续高质量发展。
项目功能目标
通过此次常州市轨道交通5号线TOD综合开发利用课题的研究，主要达到以下目标
（一）促进以轨道站点为核心的集约化土地利用模式
通过对5号线沿线用地综合开发利用的思考，强化城市轨道交通建设与土地利用的互动发展，促进土地的高效集约利用，提升土地价值。结合地下轨道交通的建设强化城市地下空间的开发利用，通过立体化交通设计实现人车分离，创造连续的步行空间，争取更多空间以提升土地使用效率，促进地上、地下空间复合式综合利用，缓解城市压力，改善城市空间格局，整合散乱的空间资源，形成以站点区位、客流等为特征类型的空间开发建设模式。
（二）为建设规划阶段其它衔接规划的编制提供支撑
分析析常州市轨道交通1、2、5、6号线沿线土地利用的现状情况，依据常州市国土空
间总体规划（2020-2035年）及沿线已批控制性详细规划，结合轨道交通周边用地发展原则，功能定位与产业发展方向，通过对5号线沿线土地进行梳理，明确5号线场站及周边区域综合开发土地资源边界。对场站及周边区域产业业态、城市形态、市政道路、交通衔接等内容统一开展项目策划和城市设计，并对涉及的周边市政设施以及公交场站、交通枢纽、公共服务设施等配套设施一并纳入考虑。对5号线路、场站等提出选址优化建议，为建设规划阶段的其它衔接规划的编制提供支撑。
（三）推进常州市城市整体空间结构格局改善
以TOD圈层理念引导城市空间发展格局，从5号线场站及周边土地TOD综合规划布局的技术细节入手，通过对国内外TOD规划圈层结构划分的影响要素、方法以及原则进行总结，在功能分布及混合度、开发强度、设施配置和空间形态等方面作出明确的规划指引，促使TOD规划意图在不同建设条件下更加具有针对性，依次实现5号线沿线轨道站点地区空间形态的优化，进而推进常州市城市整体结构格局改善的总体目标。
（四）实现不同交通方式的“零换乘”，完善市域交通体系
通过5号线场站及周边区域交通一体化研究，加强常州市轨道交通5号线与市域内其他交通功能耦合，提升5号线轨道交通辐射范围和客流增长，完善常州市域轨道交通体系建设，从而实现常州市的轨道交通与长三角城际轨道交通及京沪高铁等在多处形成“零换乘”对接。
（五）提升沿线产业发展格局，推动产业协同高质量发展
通过对5号线全线TOD产业策划，提出5号线沿线对应的产业提升措施明确场站片区目标定位、产业体系、业态规模和运营模式，结合常州整体产业发展布局，推动沿线产业协同发展，提升沿线城市风貌，加速城市更新。
（五）健全轨道交通综合开发政策机制与顶层设计
提出土地出让、资金筹措、收益分配、工作机制等政策机制建议，针对常州市轨道交通发展实际需求，结合常州经济社会发展现状，从顶层设计完善常州市轨道交通综合开发体质机制，促进常州市轨道交通高质量可持续发展。
解决的重难点问题
需要解决的重难点问题主要包含以下六个方面：
①制定沿线产业发展体系及思路
依据常州市国土空间规划中的产业功能区规划，结合沿线站点所在片区上位规划、产业特色、产业内容、产业布局、人口特征、旅游资源等，明确产业发展方向，对沿线产业进行整体精准构建提升，科学合理的建立5号线沿线产业发展体系，体现5号线整体定位目标。
②明确重点站点片区发展目标及定位
充分对接上位规划、加强片区资源分析及研究。
③确定场站及周边可综合开发土地资源以及站点综合开发潜力分析
根据场站及周边土地建成情况、用地权属、既有开发与规划意愿以及拆迁及道路系统建设情况等，对以站点为中心，一般站点半径500米，换乘站点半径800米以及车辆基地周边综合开发范围内的土地资源进进行用地梳理，筛选出适TOD综合开发的潜力地块结合上位规划对站点及周边区域定位目标，分析各个站点的综合开发潜力，作为后续综合开发具体项目的重要参考依据。
④确定重点站点功能业态及规模
构建合理的功能业态布局、科学测算开发规模。
⑤经济收益测算
对重点站点及周边地块的投资收益进行估算，对投资成本、土地价值进行分析和估算，测算开发经济效益。
⑥构建市场化开发模式
对重点站点及周边用地梳理后地块构建具有实操性的合作开发模式、制定科学合理的开发计划。
取得的重要成果
本课题研究的主要成果包含4个部分：①常州轨道交通5号线全线综合开发策划研究；常州市轨道交通5号线TOD综合开发利用研究工作大纲②常州轨道交通5号线核心站点规划区概念城市设计研究；③常州轨道交通5号线TOD综合开发规划导则研究；④《关于推进常州市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》建议稿的拟定。
咨询服务过程和主要内容
咨询过程
咨询团队在常州5号线全线TOD综合开发利用研究过程中，从建设轨道就是建设城市，运营轨道就是运营城市全新视角出发，围绕全线组团发展、场站分级分类体系、智慧化数字化运营等重点内容，形成“聚走廊、强核心、重特色、育业态、引客流、优品质”发展策略，提升5号线的交通衔接配套水平，推动沿线城市空间、产业、人口融合发展。在空间结构优化、产业定位、交通衔接等方面为常州5号线TOD全线资源综合开发利用提供解决方案。
主要工作内容
本课题研究的主要内容包含4个部分：①常州轨道交通5号线全线综合开发策划研究；常州市轨道交通5号线TOD综合开发利用研究工作大纲②常州轨道交通5号线核心站点规划区概念城市设计研究；③常州轨道交通5号线TOD综合开发规划导则研究；④《关于推进常州市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》建议稿的拟定。下面对各个部分研究内容进行详细阐述。
常州轨道交通5号线全线综合开发策划咨询
5号线全线综合开发策划咨询主要包含以下5个方面工作内容：
①常州市轨道交通1号线和2号线场站及周边土地综合开发发展总结
结合常州市轨道交通1、2号线规划建设现状，有针对性的分析既往场站及周边土地综合开发综合开发存在的不足。针对既有轨道交通综合开发的相关政策、规划及发展总结， 梳理出可延续性的政策及措施。
②常州市轨道交通5号线全线基础调研和背景梳理
研究区域发展格局及相关规划背景，结合常州市国土空间规划以及相关专项规划，了解5号线沿线的人口构成及布局、产业发展格局及分布、轨道交通沿线用地规划以及沿线物业市场行情，深入挖掘5号线全线资源开发发展情况，梳理出5号线沿线TOD综合开发的各种发展机遇和制约因素。
③常州市轨道交通5号线全线TOD发展策划
为提升TOD开发项目的全生命周期运营品质，实现业态的精准定位、差异发展和可持续运营，以常州市国土空间规划为依据，结合区域发展机遇以及所面临的核心问题，按照“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”的原则开展专业策划，明确片区目标定位、产业体系、业态规模和运营模式；从全线产业构建与提升、组团发展的角度找寻5号线TOD综合开发的整体特性，提炼出5号线的品牌价值，形成整体的品牌定位，给出5号线未来的发展策略，找寻未来更多发展的合理可能性。
④常州市轨道交通5号线场站及周边综合开发用地梳理及用地潜力分析
根据场站及周边土地建成情况、用地权属（待挂牌空地、已建设用地、已批未建用）既有开发与规划意愿以及拆迁及道路系统建设情况等，对场站及周边综合开发规划区范围内用地进行用地梳理，筛选出适合TOD综合开发的潜力地块，结合上位规划对站点及周边区域定位目标，分析各个站点的综合开发潜力，帅选出适合综合开发的潜站点。作为此次站点综合开发策划和城市设计研究的重点站点。
⑤常州市轨道交通5号线站点策划
结合场站所在区位条件，通过场站及周边基本情况分析（相关规划解读、站点综合评价、城市设计范围），从城市功能、产业功能、物业价值、场站综合等级等方面提出各站点的综合发展定位；明确各个站点的定位目标、开发模式、功能业态、功能规模以及经济收益测算。
常州轨道交通5号线重点站点规划区概念城市设计
依据5号线全线以及站点开发策，结合区域上位规划，对沿线重点站点进行概念城市设计。主要包括以下站点（11座站、1场1段）：揽月湾站、西太湖站、凤跃路站、皇粮浜站、永红站、清潭站、怀德站、北环站、青龙站、大明北路站、东青站及凤悦路车辆段、青龙停车场，城市设计主要包含以下几几部分内容：
①基础现状分析
②研究范围
③区域资源分析
④规划目标
⑤规划策略
⑥城市设计总平面图
⑦地块控制指标（土地利用、开发强度、高度控制、建筑密度）
⑧区域一体化设计
常州轨道交通5号线TOD综合开发规划导则研究
常州市“一主一区、一极三轴”多中心、组团式城市空间格局为基础，结合城市中心体系和交通、公共服务、历史文化等城市功能要素，将轨道站点划分城市级、组团级、街道级、社区级四个等级，形成轨道站点TOD综合开发分级体系。以《城市轨道沿线地区规划设计导则》(住建部)为主要依据，结合常州发展实际需求， 根据5号线综合开发的研究成果，从开发能级、功能业态、用地控制、开发模式、交通设计及空间特色几个方面提出关于常州轨道交通TOD综合开发规划导则的内容建议。
《关于推进常州市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》
以《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》国发〔2012〕64号、《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》等一系列国家、省市政策文件为基础，结合5号线全线TOD综合开发利用研究，参考国内杭州、成都等地区的政策文件，从常州市轨道交通发展实际需求出发，拟定《关于推进常州市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》（代拟稿），内容主要包括：明确综合规划范围、加强TOD策划引导、落实城市设计、明确供地、明确收益等内容。
主要工作创新和突出特点
规划咨询团队在常州5号线全线T0D综合开发利用研究过程中，从建设轨道就是建设城市，运营轨道就是运营城市全新视角出发，围绕5号线全线组团发展、场站分级分类体系、规划设计导则、重点站点概念城市设计等重点内容，形成“聚走廊、强核心、重特色、育业态、引客流、优品质”发展策略，提升常州5号线的交通衔接配套水平，在城市空间、产业、人口融合发展、空间结构优化、产业定位、交通衔接等方面为常州5号线T0D全线资源综合开发利用提供解决方案。同时完善项层设计，形成城市发展战略，针对轨道交通沿线综合总体要求、开发机制、土地供应、收益分配等开发重要环节提出了具体的政策指引，拟定了《关于推进常州市轨道交通T0D土地综合开发利用的实施意见》，构建了“常州TOD发展模式”。
①完善顶层设计，形成城市发展战略。针对轨道交通沿线综合总体要求、开发机制、土地供应、收益分配等开发重要环节提出了具体的政策指引，拟定了《关于推进常州市轨道交通TOD土地综合开发利用的实施意见》。
②构建“常州TOD发展模式”。由局限于站点层面TOD开发设计到从全线、全市层面出发统筹策划规划TOD开发的转变。
③构建了常州市轨道交通站点分级分类体系。深化常州市轨道交通场站周边“节点—场所”模型，构建了常州市轨道交通站点分级分类体系。
④制定贯穿投建运维的综合运营实施策略。探索形成了统筹化、产业化、差异化贯穿TOD综合开发全环节的实施策略，缓解前期线路运营客流少的运营压力，未来实现了常州TOD项目收益及城市整体长远效益的最大化。
工作效果
通过常州市5号线轨道交通全线TOD规划咨询项目研究，在轨道交通全线资源策划、产业规划、场站一体化设计、经济效益分析等方面完成了全流程模型构建的技术框架与程序设计，为今后开展场站综合开发项目提供成熟的技术工具。在轨道交通综合开发这一全新领域探索了一套基于落地开发的项目推进经验，在今后同类型项目的管理和技术生产等方面提供强有力的支撑。
该规划研究报告成果具有较突出的创新性和方法的先进性，研究深度较强，对常州5号线现阶段建设投资决策和项目实施影响较大，社会反响较大，可操作性较强，应用范围较广，效果较明显。