土地使用权初始登记与预登记的区别有哪些

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土地使用权初始登记与预登记的区别有哪些

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https://mip.64365.com/zs/900863.aspx

土地使用权的登记主要包括初始登记和预告登记两种方式，它们在法律效力、办理流程和所需材料等方面存在显著差异。本文将详细解析这两种登记方式的区别，帮助读者更好地理解其各自的功能和应用场景。

一、含义不同

初始登记就是我们常说的“确权”。在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》(大产权证)。这个过程只能由开发商来办。开发商不进行初始登记，应该承担违约责任。如果合同中没有约定违约金的数额，或者损失的数额不好估计，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

没有初始登记，不能办理个人的《房屋所有权证》。只有开发商进行初始登记，取得了大产权证以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》。

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。

二、办理流程不同

(一)初始登记办理程序

流程
申请登记→ 窗口受理→ 地籍调查→ 地籍科审核→分管领导审批→登记注册→核发证书→窗口领证
办理土地使用权登记应提交的资料

(1) 国有土地使用权划拨
① 土地登记申请书;
② 法人及法定代表人证明、身份证明、授权委托书、委托代理人身份证明、营业执照或代码证;
③ 规划部门制发的建设用地规划许可证，建设用地规划定点图，征地勘测成果;
④ 建设项目立项批准文件;
⑤ 市人民政府批准划拨土地文件;
⑥ 建设用地批准书;
⑦ 国有土地划拨决定书;
⑧ 征地协议、征地补偿清册及征地批准文件;
⑨ 建设项目原土地证书等权源资料;
⑩ 其他有关文件。

(2) 国有土地出让
① 土地登记申请书;
② 法人及法定代表人证明、授权委托书、委托代理人身份证明、营业执照或代码证;
③ 土地估价报告;
④ 市、县人民政府批准土地使用权出让的文件;
⑤ 土地使用权出让合同;
⑥ 建设用地规划许可证，建设用地规划定点图，测量成果图;
⑦ 建设项目立项批准文件;
⑧ 已缴清土地使用权出让金、契税凭证;
⑨ 征地协议、征地补偿清册及征地批准文件;
⑩ 原土地证书;
? 其他有关文件资料。

(3) 商品房土地登记
① 土地使用权登记申请表;
② 登记申请人身份证(户籍证明)及印章;
③ 委托代办的需同时提交委托书及代理人身份证明;
④ 购房发票;
⑤ 登记机关认为需提交的其他有关材料。

(4) 经济适用房土地登记
① 土地使用权登记申请表;
② 登记申请人身份证(户籍证明)及印章;
③ 委托代办的需同时提交委托书及代理人身份证明;
④ 购房发票;
⑤ 登记机关认为需提交的其他有关材料;
⑥ 房改办审批文件。

(二)预告登记的办事流程

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。办理预告登记所需要件如下：

预购商品房预告登记
(1) 登记申请书原件;
(2) 申请人身份证明;
(3) 已登记备案的商品房预售合同原件;
(4) 当事人关于预告登记的约定原件;
(5) 预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料;
(6) 设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。
预购商品房抵押权预告登记
(1) 登记申请书原件;
(2) 申请人身份证明;
(3) 抵押合同原件;
(4) 主债权合同原件;
(5) 预购商品房预告登记证明原件;
(6) 当事人关于抵押权预告登记的约定原件;
(7) 已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。
房屋所有权转移预告登记
房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件;
(1) 登记申请书原件;
(2) 申请人身份证明;
(3) 转让方的房屋所有权证;
(4) 房屋所有权转让合同原件;
(5) 当事人关于预告登记的约定原件(转让合同中已有约定的除外)。
房屋抵押权预告登记
已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。
(1) 登记申请书原件;
(2) 申请人身份证明;
(3) 主债权合同原件、抵押合同原件;
(4) 房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件;
(5) 当事人关于预告登记的约定原件(抵押合同中有约定的除外)。
预告登记的变更登记
(1) 登记申请书原件;
(2) 申请人身份证明;
(3) 预告登记证明原件;
(4) 变更事实的有关证明文件原件。
预告登记的注销登记
(1) 登记申请书原件;
(2) 申请人身份证明;
(3) 预告登记证明原件;
(4) 证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。