二手房买卖时该如何谈判价格
二手房买卖时该如何谈判价格
二手房买卖过程中，价格谈判是至关重要的环节。从影响房价的关键因素，到具体的谈判策略，本文将为您提供全面的指导，帮助您在二手房交易中占据有利地位。
影响房价的因素有哪些？
楼层
楼层位置对房价有着显著的影响。对于多层住宅来说，3至4层的单价通常最高，2、5层次之，底层和顶层则相对较低。如果是高层或小高层住宅，7至9层的价格可以作为基准价，往上每层价格会贵一些，往下则便宜一些，每层的价格差大约在50至150元之间。在同一层中，中间套的价格往往作为基准价，东边套（东南向）最贵，差价在3%左右，而西边套（西南向）其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，景观差异是不可避免的，一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵；朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。
房屋面积
一般来说，100平方米左右的房屋最受欢迎，也是最适合三口或四口之家居住的。面积过大的房子因为总价较高，会制约消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方米以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但是，跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可以参照基准价。
户型
除了有明显缺陷的户型，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱。同时，带明卫的比带暗卫的值钱；客厅、主卧开间大的比开间小的值钱；面积紧凑实用的相应更贵等等。因此，无论是卖房者还是买房者都要记住千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
随房赠送物品
业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否可以接受是比较难定的，所以定价前要考虑好赠送物品的价格。需要注意的是千万不要滥竽充数，一些过时物品在房内不但影响房屋卖相，还会带来不好的反映。所以，业主应先了解市场走向，衡量后再做决定，最简单的办法就是多向几家中介了解情况，因为中介在三级市场的专业性和地位是有一定可参考性的。
二手房买卖价格谈判过程中的重点
- 摸清市场走向（平时多积累）
- 判断双方中的弱势方（根据市场、心理，联合强势功弱势）
- 尽量避免买卖双方直接面谈（先解决大争议如价格，最后面谈细节）
- 心理拉锯战
- 介绍目前进展
- 做好重点问题记录
- 控制局面，避免争执
- 提成折中或交换方案
- 磋商不成，约下次面谈
怎么进行谈判？
首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。
其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。
最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。