“支付物业费纠纷”的法律适用原则

“支付物业费纠纷”的法律适用原则

拒交物业费，在哪些情形下可得到法院支持？在不动产运营管理行业中，物业服务费是一个非常敏感的话题。本文对业主支付物业费义务法律适用方面的裁判观点作一点梳理。

物业服务费的法律性质

1. 物业费是维系物业服务企业提供物业服务、正常运转的基础。物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。根据该定义，物业服务费主要是公共性服务收费，首要的法律属性是基于当事人约定产生的合同债权。

2. 物业服务费同时也是具有物权属性的合同债权，其效力应当高于一般合同债权和部分物权。物业服务费是公共区域、公共设施设备运营、维护的前提和基础；为了实现归集的目的，业主需要挑选具体的管理人，并将归集的费用交给管理人，用于实际管理。物业服务费的显著特征之一是业主为行使对建筑物共有部位的共同管理权而筹集的资金，该资金归业主共有。

3. 物业费的支付对象是物业服务人，民法典采用了业主“支付”物业费这一表述结构，未采用《物业管理条例》及相关规范性文件中带有一定强制性色彩的“交纳”一词，体现了合同主体之间的平等性。司法实践中，法院设置了物业服务费合同纠纷作为单独的一个案由。

业主对于物业费纠纷的几种常见情形

1. 房屋空置，以及业主虽未实际占有物业但已享有业主的权利及收益的，不得以物业未交付为由拒付物业服务费。按照《民法典》规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当支付相应物业费。

2. 单一业主对于不构成重大服务瑕疵的物业服务，不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒绝支付物业费。物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。考虑全体业主的共同及长远利益，若未造成业主特定化利益损失，物业服务不构成重大服务瑕疵。业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），存在部分管理服务不到位、协调处理不及时等问题，但物业公司作为业主选聘的服务性企业在职责范围内已尽到了基本的物业服务义务的，不能因小区出现的上述问题未予以解决完全归咎于物业公司。因此物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据以物业服务存在局部瑕疵为由拒绝履行交纳物业费的合同义务。

3. 对涉及公共部分、公共设施的权益主张也不宜由单个业主行使，单一业主不能直接以此为由拒交物业费。存在部分业主占用公共部位开展经营活动、在公共平台违规搭建等情形侵犯全体业主的共同利益时，应由业主委员会代全体业主依法主张权利，预期利益也应由全体业主而不应由某一业主个人享有，公共部位的利益损失非单一业主特定化的利益损失，单一业主不能以此为由拒交或少交物业费。还有因服务原因、物业管理瑕疵导致的个体人身财物受损的情形，可另行诉讼主张权利，法律也不支持简单以拒绝支付物业费的方式维权。

4. 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业服务人不得采取停水、停电等措施催收物业费属于禁止性规定，无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取此类措施。如果物业服务人超越其管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确定。

业主拒交物业费的“基于正当理由”的认定

1. 未进行催告或者未在催告的合理期限后，不符合起诉条件。根据法律规定，物业费纠纷诉诸司法程序的要件是：业主在催告后给予的合理期限届满后仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。经催交后，如果业主无正当理由拒绝交纳才满足起诉的条件，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁，当物业公司无证据证明其履行了催收物业费义务，其主张物业费起诉条件尚未具备。物业公司的催收记录，目前司法实践采用的是“到达主义”，这就要求物业公司要不仅要保存送达记录，还要尽量保证相关催收文件送达到业主。

2. 超过诉讼时效的物业管理费也可能得不到法院支持。物业费诉讼时效适用一般诉讼时效的规定，应分段分别起算。物业费的债务系定期重复给付的债务，而非同一债务分期履行，不适用《中华人民共和国民法典》第189条同一债务分期履行诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算的规定，而适用《中华人民共和国民法典》第188条一般诉讼时效的规定，即自诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算三年。即：物业服务费的诉讼时效应从每期物业服务费履行期限届满之日起算。物业服务公司应当知道业主或物业使用人在上述时点未给付物业服务费即有经济损失，故上述时点应为诉讼时效起算时点。除非物业公司能提供充分证据证明其在合理诉讼时效内已通过催缴、追缴、发布公告等方式主张过权利的情况。也存在一定争议：也有部分地方法院认为，物业服务时间具有延续性，故物业费属于同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算的裁判观点。但检索发现，物业费应当“分段计算”的裁判比“最后一期起算”裁判的要多。

3. 只有在物业服务企业不履行物业服务合同，造成业主特定性利益损害，业主才能少交物业费。司法裁判中对正当理由的认定是从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。目前只有少数地方性的法规对该种情形进行明确，所以该抗辩理由不具有普遍适用性。《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用： 　　(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；　　(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

4. 业主可以拒绝交纳超出合同约定的物业费。业主需要交纳的物业费的标准和范围都应当按照物业服务合同约定的标准去认定，业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用，对于超出合同约定内容的要求，业主没有义务履行，物业企业也没有收取的正当理由。若物业服务企业擅自巧立名目，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主因而拒交。同时，可投诉至价格监管机关对该企业的违规收费行为予以处罚。

5. 举证不力承担相应的法律后果。在物业服务合同纠纷中，物业服务人主张物业管理费，应对以下三方面事实提交相关证据：1）提供合法服务的合同依据；2）已经按照合同约定以及相关规定提供服务，即实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项的依据；3）向业主书面催交物业费且业主无正当理由拒绝支付。在无法完成证明标准的情况下，物业服务人应当承担举证不能的责任。