14张图看清2025澳洲房产现状及趋势！
14张图看清2025澳洲房产现状及趋势！
自2022年以来，澳大利亚房地产市场经历了长达23个月的持续上涨后首次出现整体价格回调，引发市场广泛关注。然而，基于最新数据及政策趋势，当前市场的短期调整或将相对温和，降息效果更可能在2025年下半年-2026年初推动市场企稳回升。本文将对市场关键数据、城市表现、未来趋势及投资策略进行整理，帮助投资者在不确定性中把握最佳机会。
当前澳大利亚房地产市场概况
1. 价格波动周期分析
根据PropTrack数据，澳大利亚全国房价在2024年10月达到峰值（较2023年初上涨14.3%），随后进入调整期，11月持平，2025年1月微跌0.08%，但同比仍增长3.82%。2020年3月至今，房价累计上涨45.1%，显示市场长期仍处于增长通道。
区域市场曾因疫情推动的“逃离首府城市”的趋势获得短期优势，但从长期看，首府城市的房价增速仍显著领先，尤其悉尼独立屋的涨幅是单元房近三倍。
尽管最新季度单元房的涨幅高于独立屋，但整体独立屋涨幅依旧更高。
2. 供需动态
2024年下半年起，挂牌超过180天的滞销房源量同比增长15.1%，30天内新上市房源同比增加18.1%，买方议价能力增强，市场放缓趋势或持续至2025年下半年。
尽管如此，澳大利亚住房供给仍低于长期平均水平，叠加人口增长（2024年净移民44.6万人）及住房短缺（累计缺口约20万套），供需失衡仍是支撑房价的关键因素。
3. 降息影响与市场分化
澳大利亚储备银行（RBA）五年来首次降息（0.25%）虽幅度有限，但极大提振了市场信心，降低了购房者对利率继续攀升的担忧，2025年预计总降息75个基点。
复苏可能呈现“分层化”趋势，高净值人群更能受益，而普通家庭受高利率环境影响仍较大。
修正通胀还未到达目标2%-3%，如若到达有可能一次性降息50个基点
首府城市表现对比
来自CoreLogic 2025年2月数据
- 资源型城市领涨：珀斯、阿德莱德受益于矿业复苏及可负担性优势，年收益率涨幅超15%。
- 墨尔本触底：经历四年低迷，墨尔本中位价较其他首府城市低30%，当地二手房市场即将迎来优质房源筛选期。
- 单元房价值重估：布里斯班单元房年涨幅达18.7%，部分优质公寓价格低于重估成本，吸引本土长线投资者。
2025年市场驱动因素与风险
1. 利率路径与信贷环境
四大银行对降息预期存在分歧，ANZ预测2次降息，NAB预测5次。若降息周期开启，首置业者与投资者的贷款能力将提升，但高利率环境仍抑制部分购房需求。
2. 住房短缺问题加剧
2024年新房竣工量仅17万套，远低于市场所需的25万套，建筑审批量也持续低迷，全国平均每月在1.5万套左右。未来十年住房短缺或进一步恶化，推高房价和租金。
橙线非独立屋的批建量上升，蓝色独立屋的批建量下跌
3. 经济韧性与消费者信心
尽管通胀压力依旧存在，但失业率仍处于4.0%的低位，支持普通家庭低贷款份额的偿贷能力。随着降息预期升温，财富效应可能推动升级置业及投资活动复苏。
澳大利亚失业率趋势
澳大利亚最新消费者信心指数攀升
澳大利亚GDP增速放缓
4. 可负担性问题
可负担性分化问题依旧是市场的重要的指标，高可负担性地区房产增速依旧高于低可负担性地区。因新州和维州政府债务问题负债还在持续攀升，几年内对投资房的纳税会越来越严厉，多套房产的持有者压力将持续存在。（西澳是唯一保持AAA信用评级的州）
经过长期的高利率环境，对于贷款70%-80%的高贷款额客户，过慢的降息速率可能成为压死骆驼的最后一根稻草，进一步导致市场在售房源或REO（银行收回）房源的增加。
投资策略建议
- 聚焦“抗周期”资产
关注首府城市中产阶层郊区，如悉尼内西区、墨尔本北区，布里斯班中环这些区域人口增长、基建升级，具备长期升值潜力。
- 主动增值策略
通过翻新老旧单元房、土地开发Duplex等方式提升资产价值，以对冲市场波动风险。
- 关注政策窗口
2025年初进入“政策真空期”，首次降息且选举前的3个月可能是市场议价的最佳窗口，投资者可提前布局。（大选日期5月17日）
当前市场调整属于周期性修正，并非趋势逆转。投资者需摆脱对全国平均数据的依赖，关注结构性短缺与政策红利带来的机会，通过精准选址及资产优化，在市场分化中实现超额收益。