外国人持有澳洲房产税务须知
外国人持有澳洲房产税务须知
随着越来越多的海外人士选择在澳洲投资房产，了解相关的税务规定变得尤为重要。本文将为您详细介绍外国人持有澳洲房产时需要关注的税务要点，包括每年报税、出售房产时的税务规定、空置税申报以及如何申请税号等内容。
每年报税是为了少交税
很多海外房东误以为报税就等于要多交税，其实不然。澳洲特定的税务设有抵扣条款，可以帮助房主减税。海外人士购买的投资房产基本都是新房，通过新房的折旧，每年报税的结果通常是税务亏损而无需缴纳任何所得税（房租收入-抵税项目<0）。同时，税务损失可以积累到N年以后用来抵扣卖房子时产生的增值税。
澳洲税务抵扣条款包括：任何有关该房产相关的支出，比如银行贷款利息，水电费用，物业管理费、市政费，修缮费用，以及房屋和设备的折旧等都可以作为房屋成本进行每年的合法税务折抵。
出售房产时可以少交税
从2017年7月1日开始，澳大利亚税务局（Australian Taxation Office, 简称ATO）会向所有$75万澳币或以上出售的物业征收合同价格12.5%的海外人士资本增值预扣税（Foreign Resident Capital Gains Withholding）。
如果每年已经有报税记录的话，会计则可以帮你计算实际应缴的增值税进行预扣税退税，其金额远远少于预扣的售价总值的12.5%。
举例：某海外客户的投资房卖价127万，增值23万，按照规定12.5%预扣税约16万，由于每年有报税，会计师先将其预扣税申请降低到6%约7万6。加上因为有往年税务申报后的税务亏损积累，导致实际应缴税额只有2万2千，后客户还能退回5万3千多。就此案例，如果客户选择不报税，他将损失近14万（16万-2万2千）。
由此可以得出结论：
- 每年报税的重要性；
- 虽然海外人士资本所得税的起征点好像很高是32.5%，但经过实际操作后，长期投资的实际收益会比预期要好；
- 海外人士同样享受澳洲税务抵扣的优势（除了以上提到的每年固定支出的抵扣外，购入成本也可以计入抵扣项内）。
空置税豁免
需要提醒海外买家的是，即使您的物业在这一个财年有出租超过183天的情况下，依然需要每年申报豁免空置税。
按照规定在2017年5月9日后申请购买（即FIRB递交）澳洲住宅房的海外人士，每年需要在空置税申报截止日期30天内完成空置税申报，没有进行申报或该年内出租时间累积少于6个月的海外人士将要支付空置税给税局。
空置年是指从您连续持有该住宅权益的住宅的占用日开始的每个连续12个月的周期，每个住宅都是的，不是按日历年或财政年度计算。
买家每年会收到税务局有关邮件作为提醒-Reminder-Lodge Vacancy Fee
【即使没有空置的情况发生，空置税申报的行为依然要做】
海外人士如何申请税号
如果您没有澳大利亚的税号(TFN)，以下为申请澳大利亚税号所需材料：
- 姓名、出生日期；
- 两份身份证明英文翻译公证件原件（如：护照和身份证）；
- 现住址（好和身份证一致）；
- 澳大利亚房产地址；
- 填写好的税号申请表（可以通过会计师申请），并签字的原件；
- 如果在澳房产是与他人共同持有，他人同样需要具有澳洲税号。
报税所需材料：
以下为申请澳大利亚投资房产报税所需材料：
- 每套房产的购买合同首页，过户明细以及购买时的相关费用（如印花税、律师费等）；
- 每套房产的贷款账户明细，银行流水；
- 房屋出租报告（可由代理中介提供）；
- 房屋折旧报告（可向专业机构申请获得，会计师同样受理，每套房产一次性申请）；
- 与房产相关的其它支出依据。