北京西城学区房价格重回高点，顶级房源成交价突破16万元/平方米

北京西城学区房价格重回高点，顶级房源成交价突破16万元/平方米

2021年7月，北京西城学区房市场因多校划片政策出现震荡，高价学区房价格一度下跌。然而，到了年末，西城学区房价格已恢复至高点，顶级学区房成交单价屡破16万元/平方米。

2021年，北京学区房市场经历了多次调整。其中，海淀29个热门小区实施了二手房价格指导机制，叠加多校划片政策，导致海淀学区房价格明显回调。同时，北京持续严控二手房炒作和经营贷购房等违规行为，全年开出罚单超过400起，处罚金额超过500万元。

西城学区房价格重回高点

“西城片区的热点学区房依然保持高价，‘老破小’以15万元/平方米的价格成交并不罕见。”西城房产中介林欢（化名）表示。据他介绍，2021年7月西城学区房价格整体下跌后，重点学区的房源价格已恢复。

2020年4月底，西城区发布文件，规定2020年7月31日后取得房产证的家庭适龄子女入学时，将通过多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这一政策力度超出市场预期，导致部分在新政后购入学区房的业主子女被调剂到其他学区，西城学区房价格因此在2021年7月后出现下跌。

然而，西城学区房市场并未保持冷静太久，很快又回到“价格高地”。林欢提供的成交数据显示，2021年12月，西城德胜片区学区房成交火热，月成交量超过50套。其中，裕中西里成交单价突破14万元/平方米，六铺炕二区部分房源成交价更是突破16万元/平方米。

记者调查发现，裕中西里小区位于德胜片区，是区域内较新的小区，以高层建筑为主，周边商业繁华。“裕中西里是较受欢迎的学区房，对应三帆附小，近两年价格持续微涨。”林欢表示，一些户型较好、建筑较新的小区价格更高。例如，阳光丽景小区面积普遍较大，不少房源超过120平方米。由于该小区配建育翔小学阳光校区，二手房价格居高不下，成交价超过16万元/平方米的房源屡见不鲜。

学区房市场震荡

“7月份时，市场恐慌情绪较重。严格执行多校划片后，很多业主担心孩子不能上理想学校，导致一些低价抛售行为。”林欢分析道。他认为，西城仍是北京优质教育资源集中区域，买房是获得学籍的主要途径。“只要名校还在，即便实施多校划片，西城学区房价格也不会大幅下跌。”

与西城类似，海淀也实施多校划片政策。“海淀学区房价格很高，但在2021年也经历一轮调整。”林欢表示。2021年10月，海淀29个热门小区开始实行二手房指导价格机制。有中介反映，受此影响，海淀学区房降价明显，部分房源降价幅度超过20%。

“海淀在多校划片基础上叠加指导价格机制，多重措施防止学区房炒作，降价效应自然更明显。”林欢从市场角度分析了两大区域学区房市场的差异。

值得注意的是，北京持续严管学区房炒作。北京市住建委官方微信号“安居北京”显示，针对2021年学区房价格快速上涨、经营贷违规流入楼市、住房租赁企业爆仓等问题，市区住建房管部门采取应急执法、专案执法等方式，严厉查处中介机构炒作学区房等违规行为。

据统计，2021年，北京市区住建房管部门开展房地产经纪机构执法检查5650项次，实施行政处罚457起，处罚金额达575.5万元。

二手房成交量全年上涨14%

与学区房市场类似，北京二手房市场整体在年末迎来“翘尾”行情。“2021年北京二手房成交量超过2020年，但呈现冷热互现态势，主要在年初和年尾出现两波成交高峰，大部分时间成交量环比下跌。”林欢表示。中原地产研究中心数据显示，2021年12月，北京二手房成交14265套，环比上涨20%。不过，这一数值仍低于2020年同期的20944套。

中原地产首席分析师张大伟总结认为，2021年北京二手房成交量呈现“前高后低”行情。全年成交量达19.25万套，同比上升14%。但上半年成交量超过11万套，远超下半年。

北京市住建委数据显示，2021年3月，北京二手房市场出现“小阳春”，月成交量突破22000套。随后，成交量逐渐下降，10月降至年内最低的9340套。

“就西城区来看，2021年11月和12月，北京二手房贷款放款期限明显缩短。之前，部分银行对学区房审核严格，导致西城部分购房者无法获得贷款，影响房源成交。年底，这一现象有所缓解，部分成交房源是之前积压的需求。”林欢补充道。