租赁合同审核要点及法律风险防控

租赁合同审核要点及法律风险防控

在现代商业活动中，租赁合同作为一种常见的民事法律行为，广泛应用于房地产、设备融资、车辆租赁等领域。租赁合同的签订和履行不仅涉及当事人的权益保护，还可能对企业的经营发展产生深远影响。因此，对于租赁合同的审核显得尤为重要。本文将从租赁合同的基本概念入手，详细阐述租赁合同审核的核心要点，并结合法律实务中的常见问题，提出相应的风险防控策略。

租赁合同审核的基本概念

租赁合同是指出租人将其合法拥有的财产（包括动产和不动产）提供给承租人使用，承租人支付租金的协议。作为一种典型的双务合同，租赁合同的权利义务关系较为复杂，涉及物权法、债权法、合同法等多个法律领域。在租赁合同的审核过程中，重点关注以下几个方面：合同的形式要件是否齐备；合同内容是否存在显失公平的情形；双方约定的权利义务是否符合法律规定；合同条款是否存在歧义或漏洞；以及合同履行过程中的风险防控措施。

租赁合同审核的核心要点

租赁合同审核要点及法律风险防控 图1

合同主体资格的审查

在租赁合同审核中，首要任务是确认合同当事人的主体资格。出租人应当具有合法的所有权或者使用权，租赁物应当处于其所有或者有权处分的状态。例如，在房地产租赁中，出租人必须是该房产的所有权人，或者已经获得所有权人的授权。若出租人无权出租，则可能导致合同无效或引发纠纷。

承租人方面，需要审查其是否具备相应的民事行为能力，是否已经在相关领域内取得必要的资质（如特种行业经营许可）。此外，对于企业作为承租人的，还需要核实其经营状况和信用记录，以确保其具备履行合同的能力。

租赁标的物的合法性及权属状态

租赁财产必须是明确且可出租的物品。在租赁合同中，应当详细描述租赁物的名称、数量、规格型号等基本信息，并通过现场查验或权属证明文件确认其合法性。

对于不动产租赁（如房屋租赁），需要特别关注以下几点：租赁物是否为违章建筑；是否存在抵押、查封等情况；是否已经办理了合法的产权手续。这些问题的存在可能影响合同的有效性，甚至导致合同目的无法实现。

租金标准及支付方式

租金是租赁合同的核心内容之一，其合理性直接影响双方权益。审核时应当注意以下几点：

1. 租金标准：租金应当符合市场行情，不得畸高或畸低。此外，若涉及政府指导价的租赁物（如公共住房），还需确保租金符合相关政策规定。
2. 支付方式：合同中应当明确租金的具体数额、支付时间以及支付方式。例如，月付、年付或者分期支付等，并约定逾期支付的违约责任。
3. 押金及其他费用：若收取押金或者其他相关费用（如维修基金），也应当在合同中予以明确，并确保其合法性。

租赁期限及续租条款

租赁期限是决定合同性质的重要因素。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。因此，在审核合同时需要注意以下几点：

1. 租赁期限：确保约定的租赁期限合法有效，不超过法律规定的上限。
2. 续租条款：若合同中包含续租选项，则应当明确续租的条件、程序以及租金调整方式。
3. 终止情形：合同中有权解除的情形应当清晰明确，如承租人擅自转租、拖欠租金等行为。

权利义务分配及违约责任

在租赁合同中，双方的权利义务应当约定得具体且合理。例如：

租赁合同审核要点及法律风险防控 图2

1. 出租人的义务：

• 提供符合约定的租赁物。
• 承担租赁物的维修责任（除非另有约定）。
• 不得随意干预承租人的正常使用。

2. 承租人的义务：

• 按时支付租金。
• 合理使用租赁物，不得擅自转租或改变用途。
• 保管好租赁物，并在返还时保持其完好状态。

3. 违约责任：合同中应当明确违约情形及相应的法律责任。例如，逾期支付租金的违约金比例、租赁物损坏的赔偿标准等。

其他注意事项

1. 格式条款审查：对于采用格式合同文本的情形，需特别注意其中可能存在的不合理加重承租人义务或限制其权利的条款，并及时予以修正。
2. 补充协议：针对某些特殊需求（如设备融资租赁中的技术参数要求），可以签订专门的补充协议，并确保其与主合同内容的一致性。
3. 备案登记：对于房屋租赁等需要进行备案登记的情形，应当按照当地主管部门的要求完成相关手续。

租赁合同审核的法律风险防范策略

为了最大限度地降低租赁合同中的法律风险，可以从以下几个方面着手：

1. 建立健全内部审查机制：

• 企业应当设立专门的法务部门或聘用外部法律顾问，对 leasing contracts 进行专业审查。
• 制定标准化的合同模板，并在使用前经过法律合规性审查。

2. 加强员工培训：

• 定期组织相关人员进行租赁合同相关法律法规的学习和培训，提高其风险意识和法律素养。
• 在签订合同前，要求业务人员向法务部门提交合同文本并附上详细的风险评估报告。

3. 注重事中管理：

• 在合同履行过程中，应当严格按照合同约定行使权利、履行义务，并及时收集相关证据材料。

4. 建立应急预案：

• 针对可能出现的违约情形，制定相应的应对预案。例如，在承租人逾期支付租金时，可以采取催告、协商解决或通过法律途径维护权益。

租赁合同审核是保障交易安全、防范法律风险的重要环节。特别是在当前经济形势复杂多变的背景下，企业更应当重视这一工作，确保每一份 leasing contract 都符合法律规定并切实维护自身合法权益。未来随着法律法规的不断完善和市场环境的变化，租赁合同审核的标准和方法也将随之调整。但无论如何变化，坚持以事实为依据、以法律为准绳的基本原则始终不变。通过建立健全的合同审查制度和完善的风险防控体系，企业能够在激烈的市场竞争中占据有利地位，实现可持续发展。

以上内容基于通用法律法规及实务经验整理而成，具体情况请以实际案例和专业法律意见为准。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）