二手房买卖风险防范指南：法官教你如何避坑

二手房买卖风险防范指南：法官教你如何避坑

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网易

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https://www.163.com/dy/article/JQIDS81K0534C5QU.html

二手房交易涉及金额大、流程复杂，稍有不慎可能导致“钱房两失”。为帮助消费者规避风险，结合司法实践和法律规范，整理以下购房“避坑”指南：

风险提示一：核实房屋和卖家的“身份”

查清卖家是谁

• 共有房产：若房产证仅登记一人，但实际为夫妻共有，必须要求配偶出具《同意出售声明》，避免事后反悔。
• 未成年人卖房：需监护人持法院或公证处出具的监护证明，且交易需符合未成年人利益，法律规定监护人不得损害被监护人财产。因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

警惕“一房多卖”

• 立即网签备案：签订合同后第一时间办理网签，锁定交易，防止卖家二次转卖。

风险提示二：摸清房屋的“底细”

抵押、查封风险

• 查询抵押记录：到不动产登记中心打印《房屋登记簿》，重点查看抵押、查封信息。若房屋有抵押贷款，需确保卖家用首付款解押，并全程资金监管。
• 多次抵押房慎买：若房屋被多次抵押，可能涉及高额债务，易被法院查封。

居住权陷阱

• 查询居住权登记：若房屋已设居住权，如老人有权终身居住，需居住权人书面放弃权利，否则购房后可能无法入住！

土地性质要分清

• 划拨土地房改房：需补缴土地出让金，费用可能高达数万元，合同中需明确由谁承担。
• 商业用地房：土地使用年限短（40年）、税费高，购房成本可能远超预期。

实地验房别偷懒

• 查清租客和欠费：若房屋正在出租，租客有“优先购买权”；同时要求卖家结清物业费、水电燃气费，避免替人还债。

风险提示三：合同条款逐字看

价格和付款方式

• 写清总价和细节：车库、车位、装修、家具是否包含？贷款失败怎么办？付款期限是什么时间？需明确每个细节，防止因约定不明产生纠纷。同时需明确违约责任，如贷款失败需现金补足。
• 拒绝“阴阳合同”：为减少税费签“假合同”涉嫌违法，且一旦产生纠纷，法院可能按真实交易判决！

过户和交房时间

• 明确时间节点：过户最迟不超过XX天，交房后XX天内迁出户口，逾期按日支付违约金。

学区房特别约定

• 学籍占用写进合同：要求卖家明确约定入学指标使用问题，承诺“学位未被使用”，并对违约责任加以约定。

风险提示四：交房验收“六步走”

1. 查设施：对照合同清点家电、门窗是否完好。
2. 办过户：水电燃气、物业、暖气同步更名，查清是否有欠费。
3. 收钥匙：包括单元门、信箱、地下室钥匙。
4. 验质量：检查墙面裂缝、漏水痕迹，发现问题当场记录。
5. 签交接书：书面确认房屋现状，避免事后扯皮。
6. 迁户口：要求卖家提供《户口迁出证明》，否则可拒绝支付尾款。

风险提示五：学区房避坑口诀

1. 一查：向学校、教育局核实入学政策，是否要求“实际居住满3年”？
2. 二留：留10%房款作“户口迁出保证金”，逾期按日扣罚。
3. 三不轻信：中介承诺、卖家口头保证、往年入学案例均不可靠，以官方文件为准！

法官提醒

1. 保存证据：所有沟通记录、收据、合同均需留存原件。
2. 及时维权：发现卖家违约，如拖延过户，立即起诉并申请财产保全，冻结房屋交易。
3. 咨询专业人士：复杂交易建议聘请律师审查合同，必要时公证提存房款。

记住：买房不是买菜，多问、多查、多留证，才能守住钱袋和房子！