我国土地流转行业分析：供应限制扩面 成交均价下行 房企新增拿地意愿待提振
我国土地流转行业分析：供应限制扩面 成交均价下行 房企新增拿地意愿待提振
自2021年以来，我国住宅用地成交面积持续缩小，导致土地出让价款增长缓慢。2023年全国土地出让成交价款达50593亿元，土地出让面积为25.5亿平方米。由于商品房销售下行导致住宅用地需求减少，土地出让价款同比跌幅持续扩大。2024年1-5月，300城土地成交价款同比下降30.5%。
供需双弱：土地市场需求低迷，供应限制扩面
根据相关数据显示，自2021年至今，我国住宅用地成交面积持续缩小，导致土地出让价款增长缓慢。2023年，全国土地出让成交价款达50593亿元，较2020年的高点下降37.1%；土地出让面积为25.5亿平方米，较2020年累计下降19.0%。其中，住宅用地（含综合用地）成交面积为4.51亿平方米，较2020年累计下降56.3%，住宅用地占全部土地成交面积之比从35%降至20.3%。
数据来源：观研天下整理
房地产市场下行压力持续加大，2024年1-5月全国商品房销售面积、销售额累计同比跌幅均超20%；70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格环比分别下跌0.7%、1.0%；新建商品住宅库存去化周期高达22.1个月。由于商品房销售下行导致住宅用地需求减少，土地出让价款同比跌幅持续扩大。数据显示，2024年1-5月，300城土地成交价款同比下降30.5%，住宅用地出让价款同比下降38.3%。
数据来源：观研天下整理
不过，2022年，各地按“以人定房”、“以房定地”的原则，供地计划与土地市场运行情况挂钩；2023年“预供地清单”制度实施，各地供地节奏根据市场需求灵活调整；2024年，根据各地土地规划主管部门公开披露的全年供地计划，17个集中供地城市计划供应住宅用地面积合计下降16.2%，其中南京、苏州、宁波供应住宅用地面积同比下降超50%。
据房地产市场运行情况调控土地供应的政策
时间 | 文件或会议 | 政策内容 |
|---|---|---|
2017/04 | 《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号） | 各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 |
2021/02 | 自然资源部2021年住宅用地供应分类调控工作视频会议 | 2021年做好住宅用地分类调控工作，22个重点城市实施“两集中”：一是集中发布出让公告，2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。 |
2022/12 | 《自然资源部关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（自然资办函〔2022〕2728号） | 结合住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，商品住房去化周期、土地流拍率、市场需求情况等，确定商品住房用地供应规模，对于已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，明确应当从严压缩计划规模直至暂停供地。 |
2024/04 | 《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（自然资办函〔2024〕918号） | 商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。 |
资料来源：观研天下整理
成交面积和均价双双下行、溢价率低位运行
此外，2023年，我国22个实行集中供地、集中公告的城市已有18个取消土地限价，恢复“价高者得”模式，2023年住宅用地成交地价同比上升3.9%、楼面价同比上升7.1%。进入2024年，由于政策因素消退，土地价格开始下降，市场重回“量价齐跌”，截止1-5月各类用地成交面积同比下降18.7%，土地均价同比下降14.4%；各类用地成交规划建筑面积同比下降21.5%，成交楼面价同比下降11.6%。并且，溢价率、流拍率等土地市场情绪指标显示土地市场依然低迷，2024年5月300城各类用地成交平均溢价率1.8%，远低于去年同期的5.9%。同时，住宅用地流拍率居高不下，2023年300城住宅用地流拍率高达17.2%，2024年1-5月一线、二线、三四线城市流拍率为5.1%、10.7%、25.4%。
数据来源：观研天下整理
房地产土地库存创新高，新增拿地意愿偏低
在企业方面，根据国家统计局数据，2022年，我国房地产开发企业待开发土地面积4.98亿平米，创历史新高，去库存难度加大，这也使得房地产开发企新增土地购置面积大幅萎缩，2022年土地成交价款腰斩至9164亿元，TOP100房企2022年拿地金额同比下降48.9%。企业新增拿地意愿低，尤其是2024年，央企、国企、民企土拍拿地热情不高。数据显示，2024年1-5月，TOP100企业拿地金额同比下降26.7%，保利发展、华润置地、招商蛇口拿地金额同比分别下降72.0%、64.7%、59.7%；22个集中供地城市住宅用地中，地方国资拿地金额占比20%，低于2023年的26%。
数据来源：观研天下整理
2024年1-5月我国部分房企拿地金额及增速情况
序号 | 房企简称 | 拿地金额（亿元） | 同比变化 | 2021年同期拿地金额 | 较2021年同期变化 | 企业性质 |
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 建发房产 | 201 | -4.5% | 531 | -62.1% | 地方国企 |
2 | 绿城中国 | 157 | 8.3% | 565 | -72.2% | 民企 |
3 | 滨江集团 | 144 | 22.3% | 242 | -40.4% | 民企 |
4 | 华润置地 | 143 | -64.7% | 600 | -76.1% | 央企 |
5 | 中国铁建 | 95 | 0.7% | 178 | -46.8% | 央企 |
6 | 中海地产 | 73 | -4.6% | 246 | -70.1% | 央企 |
7 | 招商蛇口 | 67 | -59.7% | 638 | -89.5% | 央企 |
8 | 龙湖集团 | 56 | -44.9% | 334 | -83.2% | 民企 |
9 | 保利发展 | 55 | -72.0% | 623 | -91.1% | 央企 |
10 | 中国中铁 | 482 | 0.3% | 84 | -42.7% | 央企 |
11 | 越秀地产 | 38 | -66.5% | 269 | -85.9% | 地方国企 |
12 | 大华集团 | 376 | 8.5% | 91 | -59.3% | 民企 |
13 | 象屿地产 | 27 | -33.3% | 33 | -17.2% | 地方国企 |
14 | 华发股份 | 24 | -41.1% | 36 | -32.9% | 地方国企 |
15 | 中国金茂 | 23 | -66.5% | 162 | -85.5% | 央企 |
资料来源：观研天下整理（WYD）