深度解析：自然人房屋租赁税务指南，全面掌握出租房屋缴税流程
深度解析：自然人房屋租赁税务指南，全面掌握出租房屋缴税流程
随着房屋租赁市场的日益活跃，自然人出租房屋的税务问题也逐渐成为关注的焦点。本文将深度解析自然人房屋租赁所需缴纳的各项税费，包括增值税、房产税、印花税、土地使用税和个人所得税，并通过具体案例帮助读者全面掌握出租房屋的缴税流程。
本期主题：自然人出租房屋如何纳税？
案例分析
张某于2021年4月1日向A公司租赁办公楼一栋，租赁期限两年，租金360万元。4月1日，他收到了一次性租金360万元。张先生的租金收入如何纳税？
税务分析
自然人租房涉及增值税、房产税、印花税、土地使用税、个人所得税，并享受相应的税收优惠。
- 增值税
自然人出租房屋时，在约定期限内将房产转让给他人使用，房产所有权并不转移。自然人应按“经营租赁——房地产经营租赁”项向房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
- 出租非住房，增值税征收率为5%，应纳税额=含税租金收入/（1+5%）5%；
- 出租房屋，征收率为1.5%，应纳税额=含税租金收入/(1+5%)1.5%。
注意，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》号规定（国家税务总局公告2021年第5号），2021年4月1日至2022年12月31日，月租金收入不超过15万元的，免征增值税；以一次性收租方式租赁房地产取得的租金收入，可以在相应的租赁期内平均分配。分配后每月租金不超过15万元的，可享受免征增值税政策。
如上例，张某于4月1日收到两年期一次性租金360万元，分摊后每月租金为15万元。张先生的租金收入免征增值税。
自然人租赁房屋不能享受免征增值税的，须在缴纳的增值税基础上缴纳城建税、教育费附加、地方教育附加等附加税。
- 房产税
自然人出租自己的房屋且该房屋不属于房产税征收范围的，不缴纳房产税。房屋属于房产税征收范围且非住宅的，以不含增值税的租金收入作为计算房产税的依据，向主管税务机关申报缴纳房产税房屋所在地的税率为12%；房屋为住宅的，减按4%计算缴纳房产税。自然人享受免征增值税优惠的，在确定计税依据时，不得从租金收入中扣除增值税。
自然人转租房屋时不缴纳房产税。
- 印花税
自然人租赁房屋签订的租赁合同为房产租赁合同，应按合同金额的千分之一扣除。但自然人出租房屋签订的租赁合同免征印花税。
- 土地使用税
自然人出租自己的房屋，且房屋不属于土地使用税征收范围的，不缴纳土地使用税。房屋属于土地使用税征收范围的，自有非房屋的，需按实际建筑面积计算土地使用税；自有房屋免征土地使用税。
自然人转租房屋时，不缴纳土地使用税。
温馨提示：上述自然人应纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、土地使用税，也可按税额的规定减按50%的税率征收。所在地省、自治区、直辖市人民政府。征收。
- 个人所得税
自然人出租房屋所得，应按“财产出租所得”缴纳个人所得税。如果房屋是非住宅，税率为20%；如果房屋是住宅，税率为10%。
房屋租赁收入应纳税所得额的计算流程为：每月租金收入按顺序扣除：房屋租赁过程中缴纳的税款；支付给出租人的租金；修复租赁房屋的实际费用；税法规定的费用扣除标准，其中，月租金收入不超过4000元的，费用扣除标准为800元；月租金收入超过4000元的，扣除20%的费用。
应纳税额的计算公式如下：
- 月收入在4000元以下的，应纳税额=（月收入-租赁房产过程中缴纳的税费-向出租人支付的租金-租赁房产实际修缮费用-800）税率
- 月收入在4000元以上的，应纳税额=（月收入-租赁房产过程中缴纳的税费-向出租人支付的租金-租赁房产实际修缮费用）（1-20%）税率
需要注意的是，有的税务机关规定自然人租赁房屋可以采用征税法、综合税率计算法或者两者结合的方法计算缴纳税款。例如，北京市税务局对个人出租房屋采取综合征收方式。根据率法，根据不同情况分别规定2.5%、4%、7%、12%四种证率。自然人出租房屋的，应当向房屋所在地主管税务机关确定计税方式。
本文原文来自明达财税网