连锁店选址评估手册：选址流程与要素解析（附表格工具）

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@小白创作中心

连锁店选址评估手册：选址流程与要素解析（附表格工具）

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https://www.jeremycn.com/shows/42/653

连锁企业的成功与否，店址的选择起着举足轻重的作用。本文将为您详细介绍连锁店选址的流程与要素，包括选址体系规划、店址评估模型、城市评估、商圈评估、门店评估等内容，并附有相关表格工具，帮助连锁企业挑选出最具盈利潜力的店址。

连锁店选址概述

连锁企业的成功与否，店址的选择起着举足轻重的作用。当连锁企业踏上选址的征程，首先面临的是选址体系的精心规划。连锁品牌如以城市群为核心，向着一线城市、强二三线城市进发，旨在获取品牌效应的最大化。在拓展战略的各个阶段，无论是试点及周边推广期，还是区域扩张、全国扩张乃至上市准备期，每一步都需精准布局。

店址评估模型是这一复杂过程中的关键工具。从城市群到城市，再到商圈、门店，逐级深入的评估体系犹如精密的导航仪。在城市评估阶段，就需分析城市的人口消费状况、经济发展态势等因素。在商圈评估环节，对于不同类型的商圈，如商业区、办公区、住宅区等，其环境、人流、竞争状况各不相同。通过巧妙的空间布局和视觉设计，让店铺在商圈中成为吸引顾客的焦点。而在门店评估这一关键节点，将在店面的实际空间利用、内部装修风格、顾客体验设计等方面重点关注。

连锁店选址流程与要素

一、选址体系规划

选址原则
据数据显示，大部分品牌均优先以城市群为核心，便于辐射及服务终端。根据行业品类，一般优先考虑一线城市、强二、强三线城市，发展人口基数较大的城市，以获取品牌效应。
拓展战略

拓展阶段：包括试点及周边推广期（直营为主加盟为辅，建立区域样板店并拓展加盟店）、区域扩张期（以经济发达城市群为主）、全国扩张期（以特定城市群为主）、上市准备期（整合全国连锁网络，增加直营店比例）。
拓展规模：各阶段有相应的直营店、加盟店及总店数规划，具体数据要根据行业及品牌而定。

二、店址评估模型介绍

店址评估体系按城市群、城市、商圈、门店层次逐级评价，可引入数学分析模型指导评估工作。评估流程包括对城市、商圈、门店评估打分，计算目标门店得分 A（A = a2 * B2 + a3 * B3，其中 B2 为商圈评估得分，B3 为门店评估得分，a2、a3 为相应权重），根据得分确定评估结论（0 - 40 分为不进入，40 - 70 分为暂不进入待时机成熟进入，70 - 100 分为积极进入）。

三、城市评估

评估流程
拓展部选定意向拓展城市群，搜集基本资料并评估，撰写意向城市群评估报告，经审核审批后选定意向城市，搜集城市详细资料并评估，撰写拓展城市评估报告，再经审核审批进入商圈评估流程。
操作规范

城市群评估
基本资料调研：收集城市群总面积、地级城市、类型、发展水平、人口 / 消费状况、经济状况、市场竞争状况等信息。
评估标准：参照选址原则确定意向城市群。
城市评估
基本资料调研：调研城市人口 / 消费状况（如总人口、人口密度、特定人群月平均工资、城镇居民人均收入和消费水平等）、经济状况（总 GDP、人均 GDP、GDP 增速等）。
城市选择标准：选择人均 GDP 符合强二、强三线城市标准的城市，结合拓展战略编写意向城市选择报告。
城市详细资料调研：实地调研城市背景资料（城市性质、规划、经济状况、行业现状、商圈现状等）、竞争对手（包括现有和潜在的市场排名前三企业，涵盖企业多方面信息）、消费者（新城市群开拓直营店时需调研，包括消费习惯、能力、行为等）。
评估标准：依据调研数据对城市评估标准各维度打分、权重调整并综合得分，为城市选择提供决策依据。

表单及工具

城市群基本资料表：记录城市群名称、基本状况、人口 / 消费状况、经济状况、市场竞争状况等信息。
目标城市群所辖地级城市基本资料表：包含城市总面积、人口 / 消费状况、经济状况等详细信息。
城市详细资料调研表：涵盖城市概况（类型、规划）、经济状况、市场竞争状况、主要竞争对手、城市商圈现状（名称、类型、定位、租金、转让费、核心磁石点等）等内容。

四、商圈评估

评估流程
城市评估后启动商圈评估流程，拓展部制定调研计划，开展实地调研，依据调研资料和标准评分编写评估报告，经拓展部总监 / 经理审核、总经理审批后进入门店评估流程。
操作规范

商圈环境调研：分析商圈类型（商业区、办公区、住宅区、文教区、混合区、待开发区）、经营特色、租金（核心、次核心、边缘区域）、交通情况（道路、停车位、公交线路）、人流情况（总量、测算原则、规则及方法）。
商圈内人口状况调研：主要调研商圈日集客数量和主消费者年龄层。
商圈竞争环境调研：关注同品类店型和竞争对手（参照城市评估部分的竞争对手分析）影响。
评估标准：根据前期调研数据对商圈评估标准各维度打分、权重调整并综合得分，为商圈选择提供决策依据。

表单及工具

竞争企业店面调查表：记录企业店面的店名、地理位置、经营年限、经营内容、服务特色、宣传特色、装修特点、仓储状况、店面外观及装修照片等信息。
商圈调研资料表：包含商圈名称、地址、环境（类型、发展规划、规模、经营特色、知名品牌）、交通情况（道路、停车、公交）、人员状况（日集客量、人均消费水平）、竞争情况（便利店数量及名称、食品专卖店参照竞争企业调查表）等内容。

苗医生品牌店面选址原则

苗医生作为专研国人肌肤的科学祛痘连锁品牌，其店面选址有着一系列重要原则。

首先，苗医生注重与企业定位及发展规划相匹配。开店布局会依据品牌的发展阶段和市场规模来确定，比如在其发展初期时，会更侧重成本考量，优先选择低成本、快盈利且能集中发力的局部市场。
其次，强调营业可行性及集客性。会选择固定住户多、人潮流动量大且消费需求和能力足以维持足够营业水平的区域。店铺周围最好有大型商场、超市、娱乐休闲场所等吸引客流的地方，且位于主要消费通道上，方便顾客到达。
再者，追求低竞争性。方圆 500 米内消费通道上的同类店较少，以减少竞争压力。
然后，考虑经济性。通过成本 - 效益预测分析，确保在 3-6 个月内可达到损益平衡点，从经济学角度看具有可行性。同时，租金水平相对周边合理，也会考虑未来装修投入的相关因素。
最后，关注发展性和合法性。会从人口、住宅、商业场所等角度分析未来人气的增长可能性，同时确保出租方有租赁许可证，物业不存在违章建筑及产权纠纷等问题。