城市商业综合体建筑设计管理——以上海荟聚综合体项目为例

城市商业综合体建筑设计管理——以上海荟聚综合体项目为例

中国城镇化的进程催生了商业综合体的建设需求，这类集商业、文化、办公等功能于一体的超级建筑，正成为现代城市空间重构的核心载体。本文以上海荟聚综合体项目为例，探讨城市商业综合体设计管理中的关键环节与经验，总结出适用于类似项目的管理方法与策略，为未来商业综合体建设提供参考。

一、引言

1.城市商业综合体的概念与发展趋势

为实现土地资源的高效利用，城市功能的优化配置，运营方的统一管理，城市商业综合体将餐饮、零售、休闲娱乐、儿童教育、文化展览、办公等多功能业态融为一体。在市场的大浪淘沙过程中，商业综合体经过不断的迭代更新，呈现出更多元化、智能化和个性化的趋势，在满足消费需求，推动城市发展的同时，也逐步成为提升城市形象的重要力量。

2.上海荟聚综合体项目简介

上海荟聚位于长宁临空经济园区，近虹桥国际枢纽，与2号线淞虹路站通过地下通道衔接。项目建设用地7万多平方米，总建筑面积超过43万平方米，总投资额约80亿元人民币，是英格卡购物中心在全球范围内单体投资金额最大的项目（图1、2）。

图1 区位图

图2 功能体量分布图

二、城市商业综合体的建筑设计管理

商业综合体的设计管理涉及大量的相关方及专业配合，区别于其他类型项目，最大特点是需要根据租户动态变化全周期持续调整设计。在建设的不同阶段，设计管理作为桥梁和纽带的角色，有相应的侧重点。

1.概念设计阶段

此阶段项目业主通常作为主要决策者。设计管理的工作在于根据投资方（运营，招商，设计等业主各部门）提资，专业市场调研和政府要求，带领专业顾问和设计团队共同确定项目愿景、定位和总体构想。

（1）业态确认。商业综合体的成功在很大程度上取决于业态规划是否合理。上海荟聚根据公司自身的理念，区域城市规划，项目周边人群结构及市场分析，最终采取的是购物中心+办公模式。关于购物中心部分，业态组合在市场上已经经历了从单一零售向多元复合、体验经济的深刻转变。现行业态配比大致呈现零售为主、餐饮与娱乐并重、体验服务逐步崛起的特点。在上海荟聚的整个开发过程中，设计管理与招商部门需要积极保持快速双向沟通，共同落实可研及图纸。

（2）项目理念。基于投资方的瑞典文化背景，上海荟聚项目首先要解决的是北欧设计的本土化融合，将斯堪的纳维亚设计语言嫁接到中国及上海的语境。通过不断的强排方案测试和相关方之间的密集沟通，项目最终确认五栋办公塔楼以“垂直城市”的理念，布置于商业裙房之上，创造了既有室内，又有室外的全体验商业空间；利用屋顶花园，将办公人流自然的导入商业区，实现人流动线的有机串联。建筑，景观，室内，灯光等各专业皆以“山脉、河流、森林”为主题形成各自的设计叙事（图3、4）。

（3）交通流线。商业综合体的交通设计涉及人流、车流、货流和垃圾流的合理组织，以确保安全性和高效性。上海荟聚的人流组织包括商场人流、办公人流、运营管理人流。由于防火规范要求商场和办公独立疏散，以及各自的品牌及运营独立性，需要在主动线上杜绝交叉干扰。因为布局的独特性，商场平铺，而5栋塔楼（4F-8F）是靠边插在其上，于是形成了首层门厅（从消防独立和展示考虑）+四层门厅（通过室外庭院连接商场）的双门厅形式。而在车流管理方面，总原则是分散快速疏导车流，避免交通拥堵。每条与市政交界的道路均设出入口：在福泉路，金钟路各设两个出入口，双进双出，在协和路设一个出入口，单进单出。细分到顾客车流，货运车流：由于有特殊需求的车辆，如集装箱货车，特殊的净高要求，会独立设置坡道。除此之外，其他的货车流会与顾客车流共用，通过时段限制分流，以实现集约兼具高效（图5）。

图3 建筑景观理念

图4 室内设计理念

图5车行流线图

2.方案设计阶段

此阶段以设计方为主导，根据概念设计阶段的成果进行方案优化和深化。设计管理要确保各专业方案协调统一及合规。在设计内部，需要整合建筑、结构、机电、景观、室内等多个专业，密集召开设计协调会，确保各专业之间无图纸冲突；在设计外部，不仅需要与投资方保持紧密互动，对方案进行必要调整以确保设计既美观又具商业实用性，还要与当地政府部门对接，确保方案既符合规范及规划要求。在这个阶段，有以下三点单列出来强调。

（1）商业动线与空间布局。商业动线决定了客流的运动和停留时间，直接影响了消费者的购物体验和租户的营业收益。所以动线策略需要首先做到动线循环，确保宽敞，流畅，忌讳出现“死角”区域；再者，在动线各个关键节点布置核心吸引点/主力店，如美食广场、电影院、大型超市等，以拉动客流运动。以上海荟聚为例，主动线为环形，中间设支动线布置电梯厅，卫生间，自动贩卖机等服务设施。而结合家庭客户的商场定位，吸引点以宜家家居，儿童乐园，城市集市，影院等主力店为主（图6）。

（2）规范绿色生态要求。规范，尤其是消防规范，不同部门会有不同的解读，消防疏散方面的问题需要在这个阶段的早期就与外部，内部各部门形成书面统一意见，避免方案的颠覆，影响整体工期。另外随着可持续发展理念的普及，绿色和生态已成为商业综合体设计的主旋律，如合理利用自然采光通风，采用节能环保材料，引进低能耗机电系统，结合海绵城市等。绿色生态设计有利于社会进步和顾客体验提升，也是投资方的优质名片。上海荟聚综合体项目在WELL、LEED和中国绿色建筑GBL都得到了权威认证。

图6商业动线图

3.施工图设计阶段

施工图阶段仍由设计方为主导，一方面需各专业在各自初步设计的基础上细化构造做法，补充细节图纸，另一方面同时需要协同设计，检查碰撞冲突。此外，还要与各个政府部门，审图单位等进行沟通，确保施工图纸顺利通过审批备案。

（1）文档管理。此阶段的图纸量非常大，也是后续招标的合同一部分。长建设周期与多参与方的特性，决定了文件归档的可方便查询和不可更改的重要性。上海荟聚项目是通过Aconex云平台实现几十家顾问和承包商单位的图纸，变更，往来书面邮件，流程的高效管理，避免纠纷。

（2）进度管理和专业配合。施工图阶段除了出图量大，各专业的交叉配合也复杂，通常会面临图纸质量和图纸进度的平衡问题。为了能提高图纸质量，上海荟聚项目是适度利用了招标时间，变相延长施工图绘图时间。设计管理中采取容许图纸局部错误，先确保工程量不出现重大偏差的策略，确保商务招标的顺利开始。随后利用商务招标过程，设计单位同步修正错误，以招标答疑的方式进行更新。各专业配合，BIM是一个绕不开的话题。通常BIM有两种方式，一种是正向用BIM建模，然后生成所有的图纸。另外则是逆向的，设计院依旧采用传统的方式制图，然后用BIM复核碰撞。上海荟聚项目采用的是后者，项目有专门的BIM顾问，利用BIM实现图纸各专业之间的碰撞检测和问题预警，来降低施工过程中的返工风险，并确保施工图的协调一致性。

4.施工实施阶段

施工单位是施工阶段的主角，负责将设计图纸转化为现实。设计管理也逐步从主导切换成辅助的角色。通过定期巡场，出具报告，协调施工方解决施工过程中出现的现场问题，变更和技术疑难点，与施工单位、业主形成有效的闭环反馈机制。面对现场问题，尤其需要基于实际情况，及时提出解决方案，这对于项目的进度，成本控制和建筑的完成度至关重要。在上海荟聚项目，设计阶段的BIM模型会被要求作为招标合同的一部分。在总包的组织下，根据深化图更新BIM模型，指导施工（图7）。

图7BIM指导施工

5.运营优化阶段

在开业之后，运营阶段的主导方通常为运营团队。由于从项目的概念方案到落地，整个周期通常需要花费数年时间，市场趋势和消费习惯或多或少已经发生改变，这也相应要求设计管理在指导施工阶段遗留的整改项同时，也需要提出局部提升方案，以确保建筑能够适应新市场需求。在上海荟聚开业后，项目与运营部门共同收集使用方，相关方和顾客反馈，评估设计在实际使用中的表现，针对性地确立提升改造项。因为此阶段建筑已经投入使用，改造的进度，方案的构思等都要基于夜间施工或者不影响顾客使用的前提，这也是本阶段的限制和独特点。

三、结论与心得

通过对上海荟聚综合体项目的实际案例复盘，本文回顾了城市综合体建筑设计管理从概念、设计、施工到运营全过程中的心得和经验分享。项目管理有质量，进度，成本三个管理核心，其中质量通常指的就是设计，而对于商业综合体来说，作者认为质量除了设计质量还包括业态质量。面对互联网商业的压力，实体商业需要充分利用和放大自身优势，更多注重物理层面的空间体验。在未来的发展中，随着消费模式的不断变革、科技手段的深入应用以及跨界合作的不断推进，购物中心的业态组合将趋向于更精准、动态和个性化，以更好地适应市场需求、提升消费者体验，这也相应地要求设计及设计管理的动态和快速调整。