土地使用转让金的含义、转让条件及计算方法详解

土地使用转让金的含义、转让条件及计算方法详解

土地使用转让金是土地使用权交易中一个重要的概念，它涉及到土地使用权的再转让行为。本文将为您详细解释土地使用转让金的含义、转让条件以及具体的计算方法，帮助您更好地理解这一专业领域的内容。

一、土地使用转让金的含义

土地使用转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。这是土地使用权交易的二级市场，主要采取出售、交换和赠与等方式。因此，获得的交付金钱就是土地使用转让金。

现实当中，人们经常会把土地转让与土地出让这行为搞混。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是土地交易的一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。可以看出，出让和转让并非同一个意思。

二、土地使用转让金的转让条件

除了满足一般的民事行为生效要件外，土地使用转让金的转让还需要满足以下特别要件：

1. 以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

• 按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；
• 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
• 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2. 以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

• 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
• 领有国有土地使用证；
• 具有地上建筑物、其他附着物合同的产权证明；
• 经有批准权的人民政府审批。

三、计算方法

1. 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
2. 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
3. 通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
4. 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。