上海2026年将迎3.3万套新房解禁，楼市将如何变化？
上海2026年将迎3.3万套新房解禁，楼市将如何变化？
上海楼市即将迎来一场重大变化。2026年，2021年首批触发积分制的新房项目将正式解除限售，超过3.3万套新房将涌入市场。这场即将到来的"解禁潮"将如何影响上海楼市？哪些区域和板块将受到最大冲击？本文将为您详细解析这场即将上演的楼市变革。
2026年上海新房解禁规模
2021年3月3日，上海开始实施新房限售政策，对认购比例超过130%的新盘实行5年限售期。据统计，当年共有255次开盘，其中119次触发限售，涉及房源超过3.3万套。
具体到2026年，从4月到12月，将有33561套新房解除限售。其中，6月和7月是解禁高峰期，分别有超过6500套和7100套。
从区域分布来看，浦东以7016套位居第一，青浦和嘉定分别以5046套和4731套紧随其后。值得关注的是，有3个大盘的解禁套数超过1000套，分别是浦东的融创未来金融城、嘉定的融信海纳印象和金地峯范。
受影响较大的板块
大虹桥板块
2021年，大虹桥板块共有11个新盘入市，全部触发限售，合计17次开盘。这些楼盘将在2026年陆续解禁，共计4506套新房。而目前链家数据显示，徐泾和江桥的二手房挂牌总量仅为2715套，远低于即将解禁的房源数量。此外，这两个区域的二手房挂牌价在过去一年分别下跌4.1%和8%，显示出市场压力。
临港板块
临港虽然解禁套数看似不多，但考虑到区域范围有限，影响同样不容忽视。2021年，临港共有7个楼盘触发限售，总套数达2508套。值得注意的是，当时临港核心区的新房认购政策较为特殊，实行"统一认购、分批摇号选房"，导致部分购房者错失机会。如今，临港的新房市场已经开始遇冷，加上即将解禁的二手房源，短期内楼市压力较大。
未来三年解禁趋势
2026年至2028年，上海将连续迎来新房解禁高峰。其中，2027年解禁套数最多，约4.6万套。三年总计将有11.3万套新房解除限售。从区域分布来看，青浦、嘉定、杨浦、宝山在2026-2027年解禁量较大，2027-2028年闵行开始增多，2028-2029年黄浦和徐汇等市区逐渐增加。
产品同质化问题
这批解禁房源中，90-120平的小三房占比较高。据兔博士统计，上海100平以内小三房的挂牌量已高达3.8万套。按照未来三年11.3万套的解禁规模计算，还将有超过5.6万套小户型进入市场。
市场趋势分析
随着新房供应结构的变化，大户型产品逐渐增多，与解禁房源形成竞争。同时，新房与二手房价格倒挂现象正在减弱，新房市场的吸引力逐渐降低。从2021年到2024年，触发限售和积分的新盘数量锐减，高分项目也在减少。
市场建议
对于房东而言，不必过度焦虑，应灵活应对市场变化。对于购房者，特别是低分购房者，目前选择面更广，产品力提升，甚至有机会在市区上车。可以提前关注解禁房源的挂牌情况，适时抓住机会。
这场解禁潮的到来，标志着楼市正在回归居住属性，投资属性逐渐减弱。市场参与者应理性看待，做好充分准备。