小区物业不称职，业主该如何依法“炒掉”它？

小区物业不称职，业主该如何依法“炒掉”它？

近日，河北省石家庄市某小区的王先生向央广网反映，他所在小区业主按每月2.8元/平方米缴纳物业费，依据石家庄市区住宅区前期物业服务收费等级基准价，这个收费已经达到特级服务标准，但该小区的物业公司在服务上却存在保洁、绿化、维修等方面的诸多问题。“现在很多业主已经拒交物业费了，我们都希望换掉这个物业公司。”他说。

除了河北的王先生，记者还接到来自天津、辽宁等地的多名小区业主的相关投诉。记者调查发现，业主和物业公司纠纷主要体现在小区卫生、消防安全、施工质量、服务态度和配套设施等一系列问题，且不少业主希望“炒掉”物业，更换新的物业公司。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前，从一些“罢免”物业公司的小区来看，有些小区“炒掉”物业公司后，管理可以做得很好。但是，有些小区没有了物业公司，却导致小区管理更加松散和混乱。因此，“炒掉”物业是否可行，这要看小区的管理服务是否可以得到有效提升。

根据《物业管理条例》，业主有权选聘、解聘物业服务企业。但需要获得占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主的同意。因此，业主作为小区的真正主人，有权重新选择物业管理公司。

首先，物业公司需要成功投标，并与开发商达成一致意见并签订物业合同。然后，将到行政部门进行备案，并提交物价局审批物业收费标准。通过后，物业公司才能正式入驻小区，为业主提供相关服务。

根据我国相关法律，业主有权解除物业服务合同，但需要遵循法定程序和合同约定。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

张伟娜称，业主和物业公司解除合同也需要经过规定的法定程序。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，要解除物业服务合同需要召开业主大会，并在业主大会上进行表决，需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，才能够通过解聘物业的决定。业主大会作出决定后，业主委员会需要在解除合同前，提前60日以上将决定书面通知给物业服务企业。

张伟娜表示，在老物业公司不再续聘，新物业公司尚未选出的“过渡期”，为了保护全体业主的利益，根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。即老物业公司应当继续服务，对于物业公司来说这是一项强制性的法律义务。

张伟娜说，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

在老物业公司不再续聘，新物业公司尚未选出的“过渡期”，为了保护全体业主的利益，根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。即老物业公司应当继续服务，对于物业公司来说这是一项强制性的法律义务。

在老物业公司不再续聘，新物业公司尚未选出的“过渡期”，为了保护全体业主的利益，根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。即老物业公司应当继续服务，对于物业公司来说这是一项强制性的法律义务。

A小区是一个商住两用小区，由B公司投资承建。该建筑的1楼至4楼为商业区，归属B公司，5楼为架空层，6-32楼为住宅区，于2016年交付给购房业主。

自小区交付后至2020年，由B公司下属物业公司提供物业管理服务。期间，B公司将中央空调室外机组安装于5楼架空层，并在5楼建了一间宿舍。

2020年，A小区业主委员会更换了物业服务公司。2021年，业主委员会因5层架空层权属问题与B公司产生矛盾。协商无果后，A小区业主委员会将B公司诉至法院，要求B公司支付2016年至2021年期间5楼架空层场地占用费，并将5楼架空层空调机组占用区域恢复原状。

B公司辩称，与A小区购房业主签署的房屋买卖合同中已经约定不计入公摊面积的建筑区域权利归属于卖方，5楼架空层未计入公摊面积，因此B公司享有5楼架空层权益。

法院审理认为，根据民法典、审理建筑物区分所有权纠纷司法解释及《深圳经济特区房地产转让条例》等相关规定，小区停车场、广告权益可以由开发商约定，小区内其他建筑物公用部分均应归业主共有。

关于A小区5楼架空层权属问题。架空层不属于开发商可约定权益的部分，其应当认定为属于业主共有部分，由业主共同管理。B公司作为开发商，在与业主签订的房屋买卖合同中，将本属于业主共有的架空层约定由开发商享有相应权益。这一约定实际上排除了业主共同管理、共同决定的法定权利，与上述法律规定相违背，属于无效条款，不产生法律效力。因此，B公司对架空层权利的主张于法无据，应向A小区业主委员会支付占有使用费。

关于5层架空层空调主机占用区域恢复原状问题。A小区为商业住宅两用小区，B公司是小区1楼至4楼商业部分的权利人，同时也是A小区业主，有权对共有部分合理利用。在1楼至4楼未规划相应设备安装空间情况下，空调机组作为必要的设备，将其安装在架空层属于合理利用。

综上，法院判决，B公司向A小区业主委员会支付小区5楼架空层占有使用费。该判决已生效。

小区架空层与小区内的道路、绿地、楼梯等区域一样，都属于业主共有部分。对于共有部分，业主有共同享有、共同管理的权利。共有部分产生的收益，在扣除合理成本之后也归全体业主所有。同时，业主在享有权利的同时也负有分担共有部分的管理费、维修费等义务。本案中，A小区业主对架空层享有权利，B公司应当支付占有使用费。

对于房地产开发商来说，应严格按照规划设计要求建设，及时交付架空层等公共配套设施，不得不当侵犯业主的公共利益。对于业主而言，在购买房屋时应仔细查看购房合同以及小区的规划图纸，明确架空层等特殊区域的规划用途和权益归属。如果发现开发商存在擅自改变架空层用途等损害业主权益的行为，可以通过业主委员会寻求合法途径及时维权。

在面对开发商更换物业公司的情况时，业主们应当积极行动起来，通过合法途径维护自身权益。这不仅关乎个人利益，更关系到整个小区的和谐与稳定。让我们共同努力，为自己创造一个更加美好的居住环境！