从6万美元到无限扩张：揭秘美国房产投资BRRRR策略
从6万美元到无限扩张：揭秘美国房产投资BRRRR策略
BRRRR是一种在美国房地产投资中广泛应用的长期持有投资策略，由BiggerPockets的Brandon Turner提出。虽然这个概念是相对较新的，但这种投资模式早已被成千上万的投资者实践过。
Brandon Turner
什么是BRRRR方法？
BRRRR是由五个英文单词首字母组成的缩写，代表了五个具体的投资步骤：
- Buy: 买房子
- Rehab: 维修
- Rent: 出租
- Refinance: 重新贷款套现
- Repeat: 继续重复
以一个简单的例子来说明：假设你花6万美元购买了一处需要大修的房产，另外花费1.5万美元进行维修，那么房子的总成本是7.5万美元。修缮后，你可以将其出租获取租金收入。尽管房子的总成本是7.5万美元，但由于你的劳动和承担的风险，修缮后的房子的市场价格应该高于7.5万美元。如果修缮后的房价达到10万美元，由于美国大多数银行允许将房子净值的75%提取出来，也就是说10万美元净值的房子重新贷款后可以拿出7.5万美元现金，这正好可以作为下一个房子的投资成本。
BRRRR模式的理论很简单：只要你将买房和维修的成本控制在维修后房价的75%以内，这个模式就可以无限循环下去，即便市场没有明显上涨。
这个模式的两个关键点：
- 最大限度地利用杠杆（贷款）
- 利用自己的劳动创造增值
BRRRR方法教程：每一阶段的关键点
要成功实施BRRRR方法（买入、翻新、出租、再融资、重复），需要按顺序完成以下步骤。以下是每个阶段的关键点：
1. 寻找适合自己的贷款方式
BRRRR方法的核心是购买破旧房产。如果没有足够的现金，可以考虑以下几种贷款方式：
- 申请抵押贷款：投资房产贷款通常需要较高的首付、良好的信用记录以及支付月供的能力证明。贷款机构还可能要求房产评估。根据贷款类型的不同，破旧房产可能不符合宜居性和安全性的评估准则，传统贷款机构可能不会提供贷款。
- 用现住房产借款：通过现金再融资（cash-out refinance）或房屋净值贷款（home equity loan），利用现有房产的净值来融资，但需注意无法按时还款可能导致房产被没收。
- 使用硬钱贷款（hard money loan）：这是一种短期贷款选项，与你从银行或信用合作社获得的传统抵押贷款不同，这是由私人机构提供。虽然更灵活，但费用和风险较高。
2. 选择合适的房产
要购买性价比高的房产，需要关注好的地理位置和社区，但要选择有待修缮的房子。BRRRR和房屋快速翻新（house flipping）很像，但BRRRR不会在翻新后出售房子而是将其出租。
评估房产的翻新后价值（after-repair value，简称ARV）。ARV是房产完成翻新后预计的市场价值，可通过与区域内类似房产进行比较来确定，这些房屋应该在大小、卧室和浴室的数量、年龄、建筑类型和条件上相似。
在出价时，遵循70%规则：投资金额不要超过房产翻新后价值的70%。
举个例子，一个房子的翻新后价值为15万美元，需要3万美元翻新，则应该以7.5万美元买下它。
150,000 * 0.7 = 105,000
105,000 - 30,000 = 75,000
3. 进行高价值的翻新
优先完成确保房屋符合安全标准的翻新项目，然后着重于增加房屋价值的改造，例如：
- 翻新厨房和浴室
- 改善外观吸引力（curb appeal）
- 安装节能窗户或更换家电
还有一个关键点是你的BRRRR房产一定是要“tenant-proof”，使用的材料要持久耐用并且尽可能未来若转售不需要重新再换。如果房子可以增加一个卧室，那就最好不过了，不但可以增加现金流，还可以给房子增加很多价值。
在翻新房子之前，制定一个实际预算和项目时间表。
4. 找到理想租户
在选择购买破旧房产时，好的地理位置和社区是至关重要的，所以翻新后，找到理想租客不会是难题。另外，贷款机构通常要求投资房产有租客后才会提供再融资。筛选租户时关注：
- 按时交租记录
- 稳定的工作和收入
- 良好的信用记录
- 无犯罪记录或驱逐历史
让潜在租户填写一份租赁申请表。查看他们的信用报告，要求推荐信，并进行背景调查。在你深入调查他们的背景之前，先征得他们的同意，并检查你是否遵守了所有当地和联邦住房法。
找到理想租客后，可以找物管公司帮你管理房子，但是在好的社区，租客通常也是非常高质量的，管理房子的事宜就轻松很多，可以不用再额外花钱找物管打理了。
再提醒一点，很多潜在投资者过于看重目前的现金流，但是对于BRRRR投资方法一点现金流也是可以的，因为这个方法的精华之处在于long “flip”，也就是累积资产净值（equity built）。
5. 比较现金再融资（Cash-Out Refinance）的选项
使用现金再融资获取资金以购买下一处待翻新房产。多比较几个贷款机构，选择最佳条件的贷款机构，并满足贷款要求，例如：
- 最低信用分数
- 符合的债务收入比（debt-to-income ratio）
- 充足的房屋净值
- 租金收入证明
可能需要拥有房产一段时间后才能申请再融资，你还需要支付额外费用如评估和过户费。
6. 持续改进并重复
按照相同步骤重复这一过程。通过记录每次执行过程中的经验教训，不断改进策略和效率。
BRRRR方法案例：
假设你有6万美元的资金用于投资一处问题房产，并找到一处价格为18万美元的房产。你预计翻修成本为2万美元，并计算出该房产的翻新后价值（ARV）为30万美元。
按照BRRRR方法的步骤进行操作：
购买 (Buy)
总投资为20万美元（购房价格18万美元+翻修费用2万美元）。
如果首付至少20%（3.6万美元），可以申请14.4万美元的抵押贷款。
包括房产税和保险费在内，月供约为1,000美元。翻修 (Repair)
在支付首付后，你还剩下2.4万美元。
用2万美元进行翻修后，你仍有4,000美元剩余资金，可用于支付4个月的月供，同时进行翻修并寻找租户。出租 (Rent)
翻修完成后，你可以以1,500美元/月的租金出租，扣除月供1,000美元后，每月净赚500美元。
按此计算，你将在10年内收回原始投资的6万美元。再融资 (Refinance)
1年后，房产的最新评估价值为30万美元，而贷款余额为14.2万美元。
通过现金再融资，你可以贷出房产价值的80%（24万美元），这意味着你可以利用9.8万美元的房产净值进行借款。重复 (Repeat)
利用这9.8万美元再次购买另一处问题房产，开始新一轮的BRRRR周期。
BRRRR投资方法的优缺点：
优点 (Pros)
- 潜在被动收入：通过出租物业实现稳定的现金流收入。
- 累积资产净值：每次翻新和再融资都能增加房产的价值和你的资产净值。
- 投资组合多样化：拓展投资渠道，减少对单一资产的依赖。
缺点 (Cons)
- 翻新成本和工作量：翻修物业需要大量时间、资金和管理投入。
- 更高的贷款成本：短期或风险较高的贷款可能带来额外费用。
- 潜在未知问题：意外的维修或维护费用，以及空置房产带来的财务压力。
结语
实际上，BRRRR策略不仅可以应用到单个独立屋，也可以应用到小到几个单元，大到几百个单元的公寓楼上。如果操作得当的话，这是一种利润非常丰厚的投资手法。由于公寓楼等商业地产的估价是由净租金收入决定的（不像独立屋一般是物业本身决定的），所以只要提高净租金收入，就可以提高物业的价值，若能使净租金翻倍，物业的价值就可以翻倍。如果对这些经营不善的公寓楼采取一些提高租金的措施，比如翻修提高居住条件以提高每单元租金，采取措施降低空置率等都可提高总净租金收入，从而达到物业增值的目的。
有不少人可以做到使物业在三四年内使净租金收入翻倍，从而使物业价值翻倍。物业价值提升后同样可以通过套现重贷拿出多余的净值，继续进行投资。不过翻修公寓的投资者持有几年后大多会选择脱手卖掉，除非是租金收入非常好的物业。因为一旦提高措施使物业价值提升后，再想提高就难了，这个不像独立屋，独立屋即便什么都不做也仍然可以随大势涨跌。
总之BRRRR模式的本质就是重复使用有限的资金以达到不断增加持有的物业，从而达到高回报的目的，也可以说是不停地滚雪球……
有些人也许会说，我做不了维修，不可能像高手那样两条腿走路（高杠杆和创造增值）。那也不要紧，一条腿运用好也不错。
本文原文来自Phillylive