北京楼市新政显效：新房成交增五成，二手房创19月新高
北京楼市新政显效：新房成交增五成，二手房创19月新高
随着政策效果持续显现，北京楼市有明显回暖迹象。新房市场上，部分热门板块改善型项目以及性价比较高的刚需盘去化迅速；二手房市场上，总价400万元以下的房源成交量持续攀升，市场分化也在加剧。
随着政策效果持续显现，北京楼市有明显回暖迹象。据记者近期走访了解，自10月以来，北京新房线上咨询量和案场来访量均呈现明显增加的趋势，部分热门板块改善型项目以及性价比较高的刚需盘去化迅速。
二手房市场方面，总价400万元以下的房源成交量持续攀升，从而带动10月份成交量创下近19个月来的新高。与此同时，市场分化也在加剧，部分板块次新房一个月内成交价格上涨近10%，而位置偏远的“老破小”房源仍未见明显止跌迹象。
改善型新盘热销
以朝阳孙河板块的中建璞园为例，该项目一期仅剩尾盘，二期项目则全部为改善型四居室，面积从125—210平方米，总价在1100万—1750万元/套。据了解，10月13日项目开盘首日去化200多套，签约额达22亿元，成为10月份北京新房网签额第二名。
另一位中介人士表示，目前朝阳北部的新房基本都是改善型项目，且80%都位于五环外，区域成交热度在整个北京市场中位于前列。例如，中建智地所拿的组团地块中，除了中建璞园二期，另一宗位于酒仙桥的地块被定名为北京宸园，因位置优势和高端改善盘的定位，同样在开盘后快速去化，开盘首日销售额61.5亿元，是10月北京新房网签销冠项目。
今年9月30日，北京发布楼市新政，内容包括降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、加快构建房地产发展新模式等方面，相关部门还表示将适时取消普通住房和非普通住房标准。
多位中介人士表示，整个10月份，不少新房意向客户快速入场，加快买房决策。除了部分改善型楼盘外，成交量高的还是以刚需群体为主的楼盘。
在通州万科东庐售楼处，看房客甚至要排队等候案场置业顾问。该项目由万科于去年8月份拿地，去年11月份开盘，户型包含65—120平方米的二—四居。置业顾问表示，项目位于地铁6号线物资学院站附近，周边配套完善，目标客群为首次置业或首次改善置业的青年群体，多在朝阳通勤。其中，65平方米的两居室因为总价较低，在所有户型中去化最快。
据统计，整个10月份，北京新建商品住房网签4500套、均价5.6万元/平方米，环比分别增长50.1%、18.2%，4500套的网签量也是今年以来新房成交的新高。
值得注意的是，新房到访量和成交量提升的同时，部分项目宣布收回此前的折扣。大兴区某项目置业顾问表示，从11月起，项目折扣全面回收2个点位。不过，该区域一位房企营销总监表示，整体来看，近期北京新房市场上宣布收回折扣的项目仍是少数，占比不足20%，具体仍要分项目和板块。
二手房持续分化
“9·30”新政之后，与新房市场相比，二手房市场的升温则更为迅速。从去年3月“小阳春”之后，北京二手房价便开启了漫长的“以价换量”，年内不少小区价格下跌20%—30%，购房者观望情绪较重。
但从今年5月，尤其是“5·17”政策出台以后，二手房可议价空间逐渐缩小，不少业主不再接受较大幅度的“砍价”。从“6·26”政策发布以来，6—9月成交持续放量，价格小幅下滑至逐渐稳定。
在9月底的政策影响下，不少二手房看房群体缩短决策周期，加快入场。根据北京链家数据，国庆节期间，北京二手房带看量相较去年同期增长五成，成交量则增长近2倍。国庆之后，市场热度仍然不减。据中原地产首席分析师张大伟介绍，以往政策出台后，市场热度一般维持2周左右，但今年整个10月份，北京二手房市场成交量一直保持高位。
其中，成交率先升温的是总价在400万元以内的刚需房源，特别是“老破小”，因为前期价格已下跌许久，10月份在政策影响下，刚需首套房置业群体加快签约，叠加最近的降息，成交仍在放量。
整个10月份，北京二手住房网签1.7万套、均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%、2.4%。1.7万套的网签量创下近19个月新高。张大伟解释称，二手房网签一般具有滞后性，10月份北京市场实际成交量约为2.5万套，是2017年以来新高。
此外，二手房市场分化趋势愈加明显。在朝阳区望京板块某小区，总价在800万元以上的二手房源近期成交价出现小幅上涨。一位深耕朝阳区的中介人士表示，区域内二手房成交情况在10月份分化明显，朝阳公园、望京、太阳宫等几个热门板块内，楼龄在2010年之后、位置优越的次新房近期咨询量大增，部分小区房源成交价格在一个月内涨价近10%（相较于“9·30”政策之前）。其他区域多数二手房价格趋于稳定，但位置和自身条件相对较差的“老破小”由于咨询量少，价格仍处于下降趋势。
记者从多个片区中介人士处了解到，在2017年整个北京市场最高点之后，这类次新小区在2017—2021年又涨了两轮。从去年3月份“小阳春”至今，北京不少小区成交价格跌幅在30%左右，但不少次新房由于楼龄较新、产品布局合理且较为稀缺，价格下跌幅度低于市场平均水平，在15%左右，目前价格约为2017年的水平。
一位贝壳经纪人表示，目前贝壳网站上挂牌的近16万套房源中，次新房占比仅在10%—20%。而楼龄在2005年之前的房源占比近70%，房源选择十分充裕，这类房源在2017—2021年涨幅有限，目前价格普遍已跌至2016年整体市场上涨之前的水平。“从成交数据来看，这些房源价格后续可能还会继续下跌。”
本文原文来自《中国经营报》