从《执行法官》看“买卖不破租赁”：这些情况法律不保护

从《执行法官》看“买卖不破租赁”：这些情况法律不保护

电视剧《执行法官》中，黄春香因儿子赌博欠债将老宅抵押给了启仑集团的李博，面临失去建在老宅的木雕民俗博物馆的困境。这时，秦虹提出一个看似“妙计”的方案：通过签订租赁合同，利用“买卖不破租赁”的原则，保住博物馆不被搬离。

“买卖不破租赁”是民法典中的一项重要原则，具体规定在《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

这一条款明确表示，在租赁期间，即使房屋被卖给了新的所有人，原租赁合同仍然有效。这意味着新房东必须尊重并继续履行原有的租赁协议。

尽管“买卖不破租赁”是一项普遍适用的原则，但也存在以下几种例外情形：

• 动产租赁：该原则主要适用于不动产（如土地、房屋），对动产租赁通常不适用。
• 抵押房产：如果房屋在出租前已被抵押，且因抵押权实现导致产权变更，则租赁关系不受保护。
• 查封房产：被法院依法查封的房产，其租赁关系无法对抗执行程序中的强制移交。
• 破产财产处理：在企业破产清算时，租赁合同可能因财产处置需要而不再适用此原则。

剧中，秦虹劝说黄春香与自己签订了一份租赁合同，并坚称，有了这份租赁合同，黄春香建在老宅里的博物馆就不用搬家，买房人没办法，因为“买卖不破租赁”。

然而，这种做法真的能“保住房子”吗？答案令人遗憾。根据最高法的司法解释，通过倒签合同、混合打款、虚假诉讼等手段，捏造虚假租赁关系，约定较长的租赁期限并提前收取租金，阻碍房屋司法拍卖正常进行的情形，并不少见。但这种行为最终会被执行法官识破。

北京市第三中级人民法院执行一庭副庭长宁群指出，法院会通过多种方式审查租赁关系的真实性：

• 审查租赁是否办理过登记或公证
• 审查租赁合同条款是否符合一般市场行为
• 现场勘查承租人是否实际占有房屋，了解生产经营现状
• 检查支付水电费物业费的主体是谁
• 要求提交租金交纳凭证
• 告知拒绝执行的法律后果

“买卖不破租赁”的立法本意是为了维护租赁关系的稳定性和交易秩序。但是，无论是买卖，还是租赁，合同自由、公平交易、诚实信用是基本原则。

在《执行法官》这部剧中，通过秦虹和黄春香的故事，我们不仅看到了法律的严谨性，也理解了执行法官在实际工作中面临的复杂情况。他们不仅要执行法律，更要辨别真伪，维护真正的正义。