经营性租赁纠纷占比超八成，佛山法院发布租赁合同审判白皮书

经营性租赁纠纷占比超八成，佛山法院发布租赁合同审判白皮书

近日，佛山市中级人民法院（下称“佛山中院”）发布了《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（2020年-2024年）》及十大典型案例，全面回顾了过去五年佛山法院在房屋租赁合同纠纷案件审判的工作成效，并提出了预防和化解纠纷的对策建议。

白皮书显示，2020年至2024年，佛山市两级法院共受理房屋租赁合同纠纷案件19645件，审结19433件，其中经营性租赁合同案件占比高达80%-95%。针对免租期租金处理、自助行为合理限度、村改拆迁补偿款分配等争议焦点，佛山中院通过发布十大典型案例，旨在提升租赁市场参与主体的契约精神和风险意识，促进公平清朗的市场生态环境。

案例一：推进实质解纷实践 化纷止争促和谐

基本案情：2019年7月，某资产公司以招标方式就案涉项目发布招商公告，同年8月，某集团公司中标，双方签订租赁协议。租赁协议签订后，某资产公司开始陆续交付物业，但直至协议约定的交付日仍未能完全交付。双方签订了《关于物业外广场整改的备忘》和《物业移交确认书》，某资产公司承诺在一定期限内完成整改。后双方对整改、交付情况产生争议，某集团公司起诉请求某资产公司支付违约金2600余万元、赔偿损失1.1亿元、返还租赁保证金700万元及利息等。

裁判结果：法院经审查认为，因疫情影响、地铁施工围蔽等不利因素，该项目建设、招商业态发展未如理想。双方的争议将会进一步延缓项目的推进，影响周边项目的开发进程。因此，法院积极引导双方以更积极、务实的态度弥合分歧、缩小差距。经过数月的细致调解工作，成功促使双方就该项目租赁合同提前解除、违约金减免、权利义务清结等核心问题达成调解方案，既化解了几家公司之间纠纷，避免该商业项目因长期诉讼而运营停滞，也为后续引入新的投资方提供了更佳的商业前景展示。

典型意义：本案标的额高达上亿元，关涉当地重点招商项目，佛山中院充分发挥实质解纷的作用，选择优先调解的审理方法，最终实现了当事人的利益平衡保护，也保障了地方经济在法治轨道上稳健前行，是司法服务营商环境建设的生动例证。本案的妥善处理，充分体现了佛山法院优化司法服务助力经济社会高质量发展，以高质量司法服务保障全面深化改革的积极履职担当。

案例二：提前退租的，出租人和承租人均应及时办理交接手续

基本案情：某物业公司（甲方、出租方）与蔡某（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2017年6月22日至2022年6月21日止，月租金于每月5日前向甲方财务部门和甲方指定的银行账户缴交，逾期超过30日，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同。合同签订后，蔡某未按照合同约定期限足额向某物业公司缴交月租金。2020年4月始，某物业公司通过微信、短信、律师函等方式多次向蔡某催租，蔡某均未予回复。2021年11月10日某物业公司将商铺收回重新出租。因蔡某一直未支付租金，某物业公司诉请蔡某支付欠付的租金及承担逾期付款违约责任。

裁判结果：法院经审查认为，蔡某虽主张其已于2020年4月底搬走，其无需再支付此后的租金。但蔡某未举证证实其搬走时有通知某物业公司并办理完毕商铺返还交接手续，故其关于无需支付此后租金的主张缺乏理据。某物业公司作为出租人，在蔡某拖欠租金且经多次催收未予缴纳，甚至未予任何答复的情况下，应及时查看商铺的状况并及时依照合同约定收回商铺以防止损失扩大，根据某物业公司于2020年8月27日发出《律师函》的内容，结合办理退租手续和清空商铺需要的合理期限，以及蔡某在收到该短信后仍未及时清缴欠费，应视为蔡某以实际行为同意解除租赁合同，双方解除租赁合同的时间为2020年10月27日，蔡某应向某物业公司支付2020年1月22日至2020年10月27日的租金。

典型意义：本案是一起典型的承租人违约导致提前退租而引发的纠纷，透过本案可知，承租人负有及时与出租人妥善办理交接手续，及时将房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。对出租人而言，在承租人确无意继续履行合同的情况下，应采取适当措施进行催告与交接，否则产生扩大损失的须自行承担。本案对引导租赁双方规范退租、减少纠纷诉讼、促进租赁物的有效利用具有较强的指引作用。

案例三：承租人确认按房屋现状承租的，不得再以租赁面积差异为由主张租金调整

基本案情：出租人某管理公司与承租人温某在房屋租赁合同中约定，房屋按现状出租给温某，未约定租赁面积，亦未约定租金按房屋面积计算。温某确认其在承租前已查看现场，确认知悉房屋现状。租赁期限内，因温某拖欠租金及水电费，某管理公司起诉请求解除租赁合同、温某某支付拖欠的租金及水电费；温某则抗辩称，房屋的实际租赁面积明显小于某管理公司在缔约阶段告知的房屋面积，故租金应按实际面积予以减少。

裁判结果：法院经审查认为，案涉租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为按整套整体计租，且温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故其与某管理公司达成按现状租赁、确定租金标准的合意，建立在对房屋面积清楚认知的基础上，其抗辩缺乏事实依据，不予支持。

典型意义：租赁行业常见的计租方式有两种：按面积确定租金单价和按套整体计租。租赁合同通常会写明租赁物的面积与地址，但如何计租，则需依合同约定具体判定。若属整套整体计租的，承租人再行提出面积差异抗辩往往不能得到支持。由此，承租人应在订立合同时仔细阅读合同条款、实地查看租赁物、明确计租方式，避免双方后续因面积差异等问题引发争议。

案例四：承租人对租赁物是否能办理经营所需证照负有审慎注意义务

基本案情：李某承租案涉房屋用于酒店经营，双方签订的租赁合同约定，租期自2023年5月1日起至2035年4月30日止，李某自行办理营业执照及有关经营许可证。

基本案情：2024年5月，王某将其房屋出租给吴某居住，并签订《房屋租赁合同》。因房屋内存有王某大量的私人物品，吴某多次催促王某将存放在房屋内的私人物品搬离并按时交付房屋。但王某不但延迟交付，其存放在房屋内的私人物品亦未搬离，无法满足吴某一家的居住需求。吴某便将房屋钥匙交回给中介，并告知王某要退租和返还押金，遭到王某拒绝后，吴某遂将其起诉至法院。

裁判结果：英德法院审理后认为，王某作为房屋的出租人，依法应当按照约定将符合约定的房屋交付给承租人吴某，而王某延迟向吴某交付不符合约定的房屋的行为已然构成违约，并且王某在交付房屋后仍拒绝将房屋内的杂物搬离，使房屋长时间处于不符合约定的交付状态，无法满足吴某一家的居住需求，致使吴某无法实现租赁合同的目的，应认定王某的行为构成根本违约，吴某依法享有法定解除权。因此，法院判决王某向吴某返还已收取的租金、押金并支付相应的资金占用利息损失。目前该判决已生效。

典型意义：向承租人按时交付符合约定的房屋，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途系出租人应履行的主合同义务。在此情况下，即便房屋已交付给承租人，房屋交付状态长时间处于不符合约定的状态，无法满足承租人的居住需求，影响其租赁合同目的实现的，都应认定出租人的行为构成根本违约，承租人依法享有单方解除权。本案承租人吴某积极实施解除权，及时止损，维护了自己的合法权益。

法官在此提醒广大租客，签署租房合同前，应先行验收并确认房子与合同描述是否一致。入住前将房屋内有破损的地方拍照或录制视频并保存好，避免在退租时产生纠纷，保障自己的合法权益不受侵害。

基本案情：2010年，开发公司出借1000万元给某房地产公司。2021年，因房地产公司未按时偿还债务，双方签订房屋抵款协议书，约定房地产公司以尚未验收备案的6套商铺折抵欠款540万余元，并开具收款收据给开发公司。2023年，双方签订商铺交付协议，此外，还签订商铺租赁合同，开发公司将上述商铺出租给房地产公司，但双方一直没有办理所有权转移登记。

2024年1月，房地产公司因在另案中未履行法院生效判决确定的向何某和李某支付租金的义务，何某和李某向法院申请强制执行。法院执行过程中，依法裁定查封、拍卖房地产公司名下的房产，含上述6套商铺。开发公司认为，和房地产公司是在法院查封前签订的房屋抵款协议，虽未办理过户，但交易在前，故向法院提出解除对案涉商铺的强制措施的异议申请。

裁判结果：佛冈法院审理认为，以房抵债债权人可以依据以房抵债协议，要求被执行人将案涉房屋过户至其名下，但不属于购买房屋的意思表示，而是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在未经法定变更登记程序完成前，以房抵债协议并不优于其他债权。

本案中，开发公司和房地产公司签订的以房抵款协议，实际是双方用房屋抵消债务，并非一般的房屋买卖合同，且尚未办理过户登记。同时，民法典规定，不动产物权以登记为生效要件。开发公司对案涉6套商铺仅享有抵债商铺的登记请求权和物的交付请求权，并不享有排除强制执行的权利，故开发公司的证据不能证明其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议不能成立。因此，法院依法予以驳回。

法官说法：日常生活中，常常有债务人在无法偿还债务时，提出以物比如房屋等抵债的情形。债权人在签订“以房抵债”等协议后，应当催告债务人及时交付动产或办理不动产登记手续，以避免交付瑕疵引起不必要的法律纠纷。

通过以上案例，我们可以看到房屋租赁合同纠纷的复杂性和多样性。为了预防和解决这类纠纷，租赁双方应注意以下几点：

1. 认真核实对方信息：确认对方的身份信息、产权证明等，确保交易对象合法可靠。

2. 合同内容要详细：明确约定租金支付方式、租赁期限、房屋用途、维修责任、违约责任等关键条款。

3. 仔细阅读合同条款：特别是关于租金调整、押金退还、提前解约等容易产生争议的条款。

4. 保留证据：保存好租赁合同、租金收据、沟通记录等，以备不时之需。

5. 及时沟通：出现问题时，双方应及时沟通协商，争取在诉前解决问题。

6. 寻求专业帮助：必要时，可咨询律师或向相关部门求助，通过法律途径维护自身权益。

佛山中院通过发布白皮书和典型案例，不仅为房屋租赁市场提供了明确的法律指导，也体现了法院在维护劳动者合法权益、优化司法服务、助力经济社会高质量发展方面的积极履职担当。2024年，佛山中院共执结欠薪案件465件，帮助681名工人追回劳动报酬1929.2万元，持续为劳资纠纷开设绿色通道，依法维护劳动者的合法权益。

通过这些案例，我们看到法院在处理复杂租赁纠纷时的智慧和努力。这些案例不仅揭示了近年来房屋租赁市场的常见纠纷类型，还为租赁市场参与者提供了宝贵的预防和解决纠纷的指导。它们提醒我们，在签订和执行租赁合同时，必须高度重视契约精神和风险意识，以维护自身合法权益。