购房维权必知：消保法与合同法如何保障你的权益

购房维权必知：消保法与合同法如何保障你的权益

在购房过程中，购房者常常面临各种风险和挑战，如开发商违约、虚假宣传、合同陷阱等。幸运的是，《中华人民共和国消费者权益保护法》和《中华人民共和国合同法》为购房者提供了强有力的法律保障。本文将结合具体案例，为您详细解析这两部法律在购房维权中的应用，帮助您维护自身合法权益。

商品房预售，又称期房预售，是当今新房交易市场一种较为普遍的交易形式。相对于现房销售而言，期房预售是房地产开发企业将尚未建成的房屋预售给买受人，买受人取得房屋所有权之前预付价款，待房屋竣工验收并符合办证条件后，再将房屋所有权过户登记至买受人的一种买卖形式。

预售条件

商品房预售属于受国家行政监管的市场行为。一般而言，预售商品房应具备以下条件：

1. 开发商已经依法有偿取得出让的国家土地使用权，交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；
2. 持有建设用地规划许可证和建设工程施工许可证；
3. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
4. 已办理预售登记，取得商品房预售许可证。

其中，（1）、（2）、（3）为（4）的先决条件，故购房人重点关注开发商是否取得商品房预售许可证。

广告宣传资料的法律效力

商品房预售广告、宣传资料是开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发送的有关预售商品房的文字、图片、视频等形式的说明。预售广告中应载明商品房预售许可证明的文号。

商品房的预售广告和宣传资料，原则上应当认定为要约邀请，对当事人不产生合同约束力。但符合以下二个标准的，则应认定为要约：

第一，该单方承诺的内容属于红线范围内，即房屋及相关设施在商品房开发规划范围内；

第二，所作说明和允诺具体确定，且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。

开发商在售房过程中给买受人展示的样板房、视觉效果图、沙盘模型也属于开发商对房屋及相关设施所作的具体说明和允诺，开发商应保证实际交付的房屋与样板房、视觉效果图、沙盘模型所展示的一致。如不一致的，开发商应当作出特殊说明。

网签备案与预告登记

网签备案、预告登记均有防止开发商一房二卖的作用，但二者存在区别：

1. 网签备案，顾名思义，分为“网签”“备案”两部分，两者均在房地产管理部门专门开发的网上系统操作，前者是在线签订房屋买卖合同，后者是进行预售合同的登记备案。实践中，各地房管部门推行网签即时备案，实现网签、备案一体化操作。网签备案后，该房屋在楼盘表中即被锁定，须交易双方协议协商一致，方可撤销。网签备案兼具民事主体签约以及行政部门宏观调控、强制监管的双重功能。

2. 预告登记，是指在预售合同签订后、房屋尚未建成时，由买受人和开发商向登记机关共同申请，公示买受人将来可取得房屋建成后的物权期待权，目的在于使买受人成立并生效的请求权产生公示对抗效力。未经预告登记权利人的同意，开发商擅自处分该房屋的，不产生物权变动效力。

在房地产交易中，开发商与购房者之间的合同关系至关重要。然而，当开发商一再违约时，购房者往往陷入被动和困惑之中。本文旨在探讨在开发商违约的情况下，购房者应当如何有效维权，保障自身合法权益。

了解违约情形

首先，购房者需要明确开发商的违约行为。常见的违约情形包括：逾期交房、房屋质量不达标、擅自变更规划设计、一房多卖等。购房者应仔细查阅购房合同，了解双方的权利义务及违约责任，为后续的维权行动提供法律依据。

与开发商协商

在发现开发商违约后，购房者应首先尝试与开发商进行协商。购房者可以携带购房合同、付款凭证等相关证据，与开发商沟通，要求其按照合同约定履行义务。在协商过程中，购房者应保持冷静，理性表达诉求，避免情绪化。

寻求法律途径

若协商无果，购房者可以寻求法律途径维权。以下是一些常见的法律途径：

1. 仲裁：根据购房合同中的仲裁条款，购房者可以向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁具有一裁终局的特点，且程序相对简便，是快速解决纠纷的有效途径。

2. 诉讼：购房者可以向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。在诉讼过程中，购房者应充分准备证据，如购房合同、付款凭证、房屋质量鉴定报告等，以支持自己的诉求。

3. 律师函：购房者可以委托律师向开发商发送律师函，明确指出开发商的违约行为及法律责任，要求其在规定期限内履行义务。律师函具有一定的法律威慑力，往往能使开发商更加重视问题。

采取强制执行措施

若法院判决或仲裁裁决生效后，开发商仍拒不履行义务，购房者可以向人民法院申请强制执行。人民法院会依法采取查封、扣押、拍卖等措施，确保购房者的合法权益得到实现。

注意事项

在维权过程中，购房者应注意以下几点：

1. 保留证据：购房者应妥善保管购房合同、付款凭证等相关证据，以便在维权过程中使用。

2. 合法维权：购房者应依法维权，避免采取过激行为或非法手段。

3. 寻求专业帮助：购房者在维权过程中可以寻求律师、房地产中介等专业人士的帮助，提高维权效率。

近年来，随着房地产市场的持续繁荣，购房者在购买房屋过程中遇到的各种问题也日益凸显，其中开发商强迫签署物业合同的现象时有发生。明楼律师事务所作为行政法与民商法交叉领域的专业机构，汇聚了国内顶尖法学专家及多领域精英，现就这一问题进行深入分析，并提出相应的法律建议。

现象解析

在购房过程中，部分开发商会要求购房者在验房或交房前必须签署《前期物业服务协议》。这种行为往往被购房者视为不合理要求，甚至被质疑为强迫签署物业合同。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》及相关法律法规，购房者与开发商之间的交易应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，任何强迫或变相强迫的行为都是违法的。

法律依据

1. 合同的自愿原则

《中华人民共和国合同法》（现已被《中华人民共和国民法典》合同编替代）明确规定，合同的订立应当基于双方当事人的自愿，任何一方不得将自己的意志强加给对方。因此，开发商强迫购房者签署物业合同的行为违反了合同的自愿原则。

2. 消费者权益保护

《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条规定：“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。”购房者在购房过程中，有权拒绝签署不合理的物业合同，保障自身合法权益不受侵害。

危害分析

1. 侵犯购房者自主选择权

购房者有权根据自己的需求和判断，选择是否签署物业合同以及签署何种内容的物业合同。开发商的强迫行为剥夺了购房者的自主选择权，侵犯了其合法权益。

2. 可能导致合同纠纷

由于物业合同是在强迫情况下签署的，购房者可能对合同内容并不完全了解或同意，这为后续的合同履行埋下了隐患。一旦双方发生争议，可能导致合同纠纷，增加诉讼成本和时间成本。

应对策略

1. 拒绝签署不合理合同

购房者在面对开发商的强迫要求时，应坚决拒绝签署不合理的物业合同。同时，可以收集相关证据，如录音、录像等，以备后续维权之需。

2. 寻求法律援助

购房者可以咨询专业的法律服务机构，如明楼律师事务所，了解自己的权益和维权途径。在必要时，可以向相关部门投诉或提起诉讼，维护自己的合法权益。

3. 加强监管和宣传

政府相关部门应加强对房地产市场的监管力度，严厉打击开发商的违法行为。同时，加大宣传力度，提高购房者的法律意识和维权能力，共同营造公平、公正、透明的市场环境。

商品房预售过程中，开发商和买受人出于某种目的对同一交易签订两份内容不一致的合同。其中，提交给房地产管理部门备案但未实际履行的为“阳合同”，另一份当事人掌控并实际履行的为“阴合同”，司法实践中，“阴阳合同”的区别常见于价格条款。尤其在交易房屋为精装修商品房的情况下，开发商出于规避政府限价、少交税费的目的，在备案的“阳合同”中约定的房屋本身价格低于开发商实际售价，同时以装修定制、家具转让、委托家具采买等名目，在预售合同中另行约定相应条款或签订补充协议，约定的装修、转让、采买价格即为真实交易价格与备案房价之间的差价。按双方真实的意思，相应名目价款实为购房款的一部分。

要注意的是，在目前一手房限价政策的大背景下，部分买受人清楚知晓“阴阳条款”的内容、签署目的，于此情形下，“阳合同”中的价格条款是否存在规避政府限价、国家税收监管等强制性法律规定的情形，宜交由房管局、税务局等行政主管部门进行核定，人民法院在此基础上对条款效力进行判断。即使认定价格条款无效，不影响合同其他部分如装修质量、完工时间条款的效力，当事人以逃避国家税收、违反政府限价为由，要求确认登记备案的“阳合同”全部无效的，人民法院不予支持。

在维权过程中，购房者应注意以下几点：

1. 保留证据：购房者应妥善保管购房合同、付款凭证等相关证据，以便在维权过程中使用。

2. 合法维权：购房者应依法维权，避免采取过激行为或非法手段。

3. 寻求专业帮助：购房者在维权过程中可以寻求律师、房地产中介等专业人士的帮助，提高维权效率。

购房是人生中的大事，购房者应时刻保持警惕，维护自己的合法权益。明楼律师事务所将一如既往地致力于为广大购房者提供专业的法律服务，助力其顺利购房、安心居住。面对开发商强迫签署物业合同的行为，我们应坚决说“不”，用法律武器捍卫自己的权益。