最高法规定：房屋被查封，买受人可通过执行异议维权
最高法规定：房屋被查封，买受人可通过执行异议维权
在二手房交易过程中，房屋被法院查封是买受人可能遇到的重大风险之一。这种情况下，买受人应该如何保护自己的合法权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，买受人可以通过提出执行异议等方式，争取解除查封，保障自身的合法权益。
法律依据：买受人的救济途径
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为买受人提供了明确的法律救济途径。根据该规定，买受人可以基于以下两种情形提出执行异议：
商品房消费者物权期待权的保护（第二十九条）：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
- 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
无过错不动产买受人物权期待权的保护（第二十八条）：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- 非因买受人自身原因未办理过户登记。
案例分析：买受人如何维权
通过具体案例，我们可以更清晰地理解上述法律规定的适用情形。
案例一：商品房消费者权益保护
赵甲于2018年购买了一套价值三百多万的商品房，已支付全部房款，但由于开发商拖延办理房产证，该房屋在2022年被法院查封。赵甲通过提出执行异议，最终法院认定其符合第二十九条规定的条件，判决不得执行该房屋。
案例二：二手房买受人权益保护
钱乙于2018年购买了一套二手房，除1万元过户保证金外，已支付全部购房款，并合法占有房屋。2023年该房屋被查封后，钱乙通过执行异议程序，法院认定其符合第二十八条规定的条件，支持了其停止强制执行的请求。
案例三：以房抵债情形下的权益保护
孙丙通过以房抵工程款的方式获得一套房屋，在房屋被查封后，法院认定其符合第二十八条规定的条件，支持了其排除强制执行的请求。
风险防范：如何避免房屋被查封的风险
在二手房交易中，预防房屋被查封的风险至关重要。以下是一些有效的防范措施：
面签并检验出卖人身份证件：确保交易对方是真正的产权人，避免无权处分或无权代理的风险。
调查房屋状况：在交易前，通过不动产登记簿查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制。
要求提供公证委托书：如果通过代理人交易，应要求提供明确的公证委托书，确保代理权限合法有效。
锁定税费承担条件：通过补充协议明确税费承担的条件，避免因条件变化导致的额外负担。
谨慎对待设有抵押的房屋：对于设有抵押权的房屋，应确保抵押权能够及时注销，避免影响过户。
在二手房交易中，房屋被查封是一个需要高度重视的风险。通过了解相关法律规定，学习案例经验，以及采取有效的风险防范措施，买受人可以更好地保护自己的合法权益，避免不必要的损失。