陆挺：中国房地产不存在绝对过剩

陆挺：中国房地产不存在绝对过剩

2024年博鳌房地产论坛上，野村证券首席中国经济学家陆挺提出一个令人深思的观点：中国房地产并不存在绝对过剩。这一论断看似与当前市场上关于住房过剩的讨论相悖，但实际上，它揭示了房地产市场一个更为复杂的真相。

在探讨房地产是否过剩之前，我们首先需要理解人口流动对房地产需求的影响。以广东为例，根据第七次人口普查数据，广东省常住人口十年间增加了2170.94万人，总数达到了1.26亿人。其中，广州、深圳和东莞的常住人口规模都已经突破千万大关。珠三角核心区常住人口占全省总量的61.91%，十年间人口增量超百万人的城市均属于珠三角，且这些城市的常住人口增量占全省增量的94%。

人口持续流入带来的住房需求不容小觑。在珠三角中心城市的中心城区，人口净流入导致土地供应相对供不应求。与此同时，部分中小城市产业发展同质化，产业基础薄弱，导致人口吸引力不足，人口外流，这类城市的房地产库存较高，面临较大的去化压力。

从最新的市场数据中，我们可以窥见房地产市场正在经历的深刻变化。2024年第一季度，全国写字楼市场录得130万平方米新增供应，环同比分别增长6%和51%。尽管受季节性因素影响，净吸纳量环比回落44%，但较去年同期低基数上升60%。季末全国写字楼整体空置率环比上升0.3个百分点至历史最高位24.8%，租金持续承压，全国平均租金环比下跌1.2%。

零售物业市场则呈现出不同的景象。一季度全国零售物业市场新增供应达41万平方米，受去年初防疫措施优化后延迟交付项目入市所形成的高基数影响，同比下降84%；但净吸纳量达47万平方米，同比增长82%。受益于供需结构进一步改善，全国整体空置率连续第三个季度回落，环比降0.2个百分点至8.4%。全国购物中心首层平均租金底部企稳。

这些数据表明，尽管房地产市场整体面临一定的去化压力，但在人口持续流入的大城市和中心城市，房地产需求依然旺盛。这与陆挺的观点不谋而合：中国房地产并不存在绝对过剩，而是需要通过合理的土地配置和人口流动政策，促进市场的健康发展。

面对房地产市场的新形势，构建发展新模式已成为当务之急。这不仅需要优化土地供给结构，还需要完善住房保障制度，提供更优质的公共服务配套。

• 优化土地供给结构：要合理确定供地规模，根据人口流动情况及时调整供地规模。对于库存压力较大的城市，要适当减少供地规模。同时，把握供地节奏，避免短期内形成较大规模的居住用地供应量和区域库存去化压力。

• 完善住房保障制度：坚持“广覆盖、保基本、多层次、可持续”的住房保障原则，在全面落实廉租房、经济适用房政策的基础上，进一步扩大住房保障覆盖面。加快推进经济适用房、限价商品房和廉租住房制度改革，让各类符合条件的群体都能买得起或租得起房。

• 提供优质的公共服务配套：当前，对于住房的需求，不仅仅是满足基本的居住功能，而是更好的居住体验和更优质的配套服务。例如优质中小学教育资源、地铁交通、公园绿化等。目前，尤其是在广州、深圳等中心城市，人口大量流入新城区，而优质的中小学教育资源主要集中在传统的中心城区，急需减少办学限制，多种渠道多种来源，补齐中小学教育资源短板。

陆挺的观点为我们提供了一个全新的视角：中国房地产并不存在绝对过剩，而是需要通过合理的土地配置和人口流动政策，促进市场的健康发展。在人口持续流入的背景下，大城市和中心城市的房地产需求依然旺盛。未来，房地产市场的发展需要更加注重质量和配套服务的提升，以满足人民群众对美好生活的向往。