遇到拆迁补偿不高？有可能是评估环节出了问题！

遇到拆迁补偿不高？有可能是评估环节出了问题！

在房屋征收过程中，被征收人最关心的问题之一就是补偿是否公平合理。其中，房屋价值的评估时点是一个关键因素。本文将结合相关法律法规和最高人民法院的判例，为您详细解析这一问题。

征收国有土地上房屋，会有一个评估的环节。房屋的评估时点的确定显得尤为的重要，短期内房屋的价格可能就悬殊几十万上百万。征收决定的公告之日与作出补偿决定之日的时间差距比较大，支付货币补偿的日期和评估房屋价值之日的间隔时间较长，房屋的价值已经有了明显的波动，那么将无法保证被拆迁人的利益。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，市、县级人民政府征收国有土地上房屋时，应当予以公平补偿；公平补偿的基本要求是不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 ：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条 ：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

需要注意的是，我们收到的评估报告有效期通常只有一年，从估价报告出具之日起计。如果使用超过有效期的评估报告对您进行安置补偿，显然是不具有公平性的。

《房地产抵押估价指导意见》第二十六条 ：估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

那么确定国有土地上被征收房屋价值评估时点应当考虑的因素有什么呢？

高院判例

最高人民法院在（2018）最高法行再202号中指出：

（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。

（2）市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。

（3）补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

（4）坚持《征补条例》第二十七条规定的事实房屋征收应当先补偿、后搬迁。

（5）征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

律师解读

考虑到房地产市场价格的波动，评估机构一般会将评估报告的有效期定为一年，有些房地产价格波动比价剧烈的地方，会缩短评估报告的有效期。所以无论是从公平的角度，还是从安置的效果来看，市县级人民政府如果不在有效期内安置，会减损被征收人的利益。

当然，如果是非政府原因导致一年内未作出补偿决定，法院在审理过程中就会将被征收人的过错考虑进去。如果是主要是政府原因未能在评估报告有效期内进行安置补偿，且明显补偿的不公平，就不需要以征收决定公告之日作为评估时点，需要注意的是明显不公平，如果是不公平的程度比较轻，则不足以推翻“征收决定公告之日为确定补偿的评估时点”。

先补偿，后搬迁的意思是先实际安置到位再搬迁，比如安置房已经交付，货币已经给付到位，签订协议并非“补偿”。

本文原文来自京鹏律师事务所